Kündigung

Eine wirksame Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags gegen den Willen des Vertragspartners kann nur unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist erfolgen.

Vermieterinnen/Vermieter müssen beim zuständigenBezirksgericht kündigen. Bei Mieterinnen/Mietern genügt eine schriftliche Kündigung. Andere Formen sind rechtlich nicht wirksam, es sei denn, sie werden von beiden Seiten akzeptiert. Aus Beweisgründen ist es ratsam, die Aufkündigung mit eingeschriebenem Brief zu senden.

Will die Mieter/der Mieter die Wohnung aufgeben und es gibt im Mietvertrag keine gesonderte Vereinbarung, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Die Kündigungsfrist beträgt ein Monat (jeweils zum Monatsletzten). Wird die Kündigung verspätet zugestellt, gilt sie zum nächstmöglichen Kündigungstermin.
Bei Wohnungen, die dem Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes unterliegen, dürfen VermieterInnen das Mietverhältnis nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes beenden.

Kündigungsgründe

Wichtige gesetzliche Kündigungsgründe sind:

  • Nichtbezahlung des seit acht Tagen fälligen Mietzinses trotz Mahnung. Falls der Mietzins spätestens während der Gerichtsverhandlung beglichen wird, wird die Kündigung in der Regel aufgehoben.
  • Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes (z.B. die Wohnung wird arg vernachlässigt).
  • Gänzliche Weitergabe (Untervermietung) und fehlendes Wohnbedürfnis.
  • Untervermietung gegen ein unverhältnismäßig hohes Entgelt
  • Tod der Mieterin/des Mieters und Fehlen von Eintrittsberechtigten
  • Keine regelmäßige Verwendung (vorübergehende Abwesenheiten sind möglich).
  • Dringender Eigenbedarf der Vermieterin/des Vermieters. Dabei ist in der Regel eine Abwägung der Interessen von Vermieterin/Vermieter und Mieterin/Mieter vorzunehmen.
  • Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung
  • Im Mietvertrag schriftlich vereinbarter, bedeutsamer Kündigungsgrund.

Räumungsklage

Die Vermieterin/der Vermieter kann bei Gericht eine Räumungsklage einbringen, bei

  • nachteiligem Gebrauch
  • vertragsloser Benützung der Wohnung,
  • grob ungehörigem Verhalten und
  • einem Mietzinsrückstand von mehr als einer Monatsmiete.

Das Gericht schickt eine Ladung zu einem ersten Termin (Tagsatzung) aus. Falls die Mieterin/der Mieter nicht vor Gericht erscheint, ergeht in diesem Fall ein Urteil zugunsten der Vermieterin/des Vermieters. Bestehen die Kündigungsgründe oder Räumungsgründe zu Recht (z.B. bei einem Mietzinsrückstand), wird das Gericht die Kündigung oder Räumung bestätigen, wenn die Schuld nicht noch vor dem Ende des Verfahrens beglichen wird. Besteht kein Kündigungs- oder Räumungsgrund und wird von der Mieterin/dem Mieter Einspruch erhoben, hebt das Gericht die Kündigung bzw. Räumung auf.

Zieht die Mieterin/der Mieter trotz eines rechtskräftigen Räumungsurteils nicht aus, kann man eine Räumungsexekution beantragen. Diese wird vom Gericht bewilligt und es wird ein Delogierungstermin festgesetzt.

WICHTIG
Falls Sie vom Bezirksgericht eine Kündigung Ihrer Wohnung zugestellt bekommen, müssen Sie dagegen unbedingt binnen vier Wochen Einspruch erheben, damit die Aufkündigung nicht rechtskräftig wird. Auch bei einer Räumungsklage müssen Sie umgehend reagieren. Falls Sie im Postkasten einen Hinterlegungsschein für die Abholung eines Schriftstücks des Gerichts vorfinden, holen Sie dieses so bald wie möglich ab. Die Frist beginnt bereits an dem Tag zu laufen, an dem Sie den Brief erstmals hätten abholen können.

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