Maklerbüros

Viele Eigentumswohnungen und Eigenheime, aber auch Mietwohnungen werden durch Immobilienmaklerinnen/ Immobilienmakler vermittelt. Diese haben nur dann einen Anspruch auf Bezahlung („Provision"), wenn ein Miet- oder Kaufvertrag wirksam zustande kommt.

Alleinvermittlungsauftrag

Auftraggeberinnen/Auftraggeber (Verkäuferinnen/Verkäufer, Käuferinnen/Käufer, Vermieterinnen/Vermieter, Mieterinnen/Mieter) können Immobilienmaklerinnen/Immobilienmakler mit einem Alleinvermittlungsauftrag gewissermaßen exklusiv mit der Vermittlung beauftragen. Solche Aufträge können nur schriftlich und auf eine bestimmte Dauer erteilt werden. Dabei gelten Höchstfristen:

• drei Monate für die Vermittlung von Mietverträgen an Wohnungen
• sechs Monate für die Vermittlung von Kaufverträgen von Wohnungen/Einfamilienhäuser/Grundstücken

Bei schwierigen Bedingungen können diese Fristen überschritten werden können. Bei Vermittlung von Mietverträgen für Häuser gibt es keine Höchstfristen. 

Findet man in dieser Zeit selbst oder über ein anderes Immobilienbüro eine Mieterin/einen Mieter bzw. eine Käuferin/einen Käufer, so ist unter gewissen Voraussetzungen dennoch auch die im Alleinvermittlungsauftrag vereinbarte „Provision" zu bezahlen.

Dieser vereinbarte „Provisionsbetrag" kann unter Umständen durch das Gericht verringert werden. In der Immobilienmaklerverordnung sind Höchstgrenzen für die Provisionen angeführt, die verlangt werden dürfen. Es können allerdings auch niedrigere Beträge vereinbart werden.

Provisionshöhe

Die Provisionshöhe hängt davon ab,

• ob ein Kauf- oder Mietvertrag vermittelt wird,
• wer die Auftraggeberin/der Auftraggeber ist,
• für welchen Zeitraum der Mietvertrag abgeschlossen wird,
• welchen Wert das Kaufobjekt hat.

Provision

Im folgenden werden die Provisionshöchstsätze bei der Vermittlung von Kauf- und Mietverträgen dargestellt. In bestimmen Fällen kann die Vereinbarung die Provisionshöchstsätze überschreiten. Sollte das Immobilienbüro mit dem anderen Teil keine oder nur eine geringe Provision vereinbaren, so kann es vom der Auftraggeberin/dem Auftraggeber entsprechend mehr Provision verlangen. Betrifft die Vermittlung jedoch eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, so darf die mit dem Wohnungssuchenden vereinbarte Provision nicht den Höchstsatz überschreiten.

Kaufverträge

Für die Vermittlung eines Kaufvertrags beträgt die Vermittlungsprovision für die Wohnungssuchenden

• ab einem Kaufpreis von € 48.448,50 höchstens 3 % des Kaufpreises.
• bei einem Kaufpreis von weniger als € 36.336,43 höchstens 4%.
• bei einem Kaufpreis zwischen den beiden genannten Beträgen ist der Provisionshöchstsatz € 1.453,46

Der Wert beinhaltet neben dem Kaufpreis auch andere Bestandteile, wie übernommene Hypotheken. Umsatzsteuer in der Höhe von 20% kann zusätzlich vereinbart werden.

Mietverträge

Provisionsvereinbarung mit Mieterinnen/Mieter 

Bei unbefristeten Verträgen und bei länger als drei Jahren befristeten Verträgen darf die Provision höchstens zwei Bruttomonatsmieten betragen. Bei Mietverträgen, die auf bis einschließlich drei Jahre befristet abgeschlossen sind, darf die Provision höchstens eine Bruttomonatsmiete betragen.

Unter dem Bruttomietzins werden dabei der Mietzins zuzüglich Betriebskosten und die an die Vermieterseite zu entrichtenden Nebenkosten verstanden; die Umsatzsteuer, die die Vermieterseite an das Finanzamt zu entrichten hat, ist jedoch nicht Bestandteil des Bruttomietzinses Sollte die Höhe des Mietzinses durch gesetzliche Sondervorschriften beschränkt sein (in der Regel bei „Altbauwohnungen"; geförderten Neubauwohnungen, die nicht im Wohnungseigentum stehen), sind die an die Vermieterseite zu entrichtenden Heizkosten nicht Bestandteil des Bruttomietzinses. Die Maklerin/der Makler kann zusätzlich 20% USt vereinbaren.

Ist z.B. ein Immobilienmakler gleichzeitig Verwalter und verwaltet er das Haus, in dem die Wohnung liegt, so beträgt der Provisionshöchstsatz sogar nur die Hälfte der jeweiligen Provisionssätze, also 1 oder ½ BMM. Für den Fall, dass an der vermittelten Wohnung Wohnungseigentum besteht und der Vermieter nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, bleibt es jedoch bei den zuvor genannten normalen Provisionsobergrenzen.

Sofern der Maklervertrag vorsieht, dass für den Fall einer Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses oder einer Umwandlung in ein unbefristetes eine Folgeprovision zu leisten ist, sind zwei Begrenzungen vorgesehen. Zum einen darf die Folgeprovision höchstens ½ Bruttomietzins betragen. Zum anderen dürfen Folgeprovision und „Erstprovision" gemeinsam nicht mehr betragen als die fiktive Provisionsobergrenze bei Gesamtbetrachtung der einzelnen Mietverhältnisse als einziges Mietverhältnis (damit der Folgeprovisionsanspruch dem Grunde nach besteht, muss der Makler auch für die Verlängerung/Umwandlung verdienstlich geworden sein [wenn also etwa die Verlängerung ohne sein Zutun zustande kommt, besteht kein Anspruch auf Folgeprovision).

Für Untermiete an einzelnen Wohnräumen darf höchstens eine Bruttomonatsmiete Provision vereinbart werden.

Wenn zulässige Ablösebeträge geleistet werden (z.B. für Möbelablöse oder für den Verzicht auf Kündigungsgründe), darf der Makler dafür keine Provision vereinbaren.

Provisionsvereinbarung mit der Vermieterseite 

Kommt ein (sei es befristeter oder unbefristeter) Haupt- oder Untermietvertrag zustande, darf der Makler mit der Vermieterseite grundsätzlich nicht mehr als die dreifache Bruttomonatsmiete (monatlicher Bruttomietzins) vereinbaren.

Für Untermiete an einzelnen Wohnräumen darf höchstens eine Bruttomonatsmiete als Provision vereinbart werden. Wenn zulässige Ablösebeträge geleistet werden (z.B. für Möbelablöse oder für den Verzicht auf Kündigungsgründe), darf das Immobilienbüro dafür eine Provision von höchstens 5% vereinbaren.

Besichtigung 

Bevor man die gewünschte Wohnung besichtigen kann und die genaue Adresse vom Immobilienbüro bekommt, muss man in der Regel einen Besichtigungsschein unterschreiben. Wenn damit bestätigt wird, dass die Wohnung vom betreffenden Immobilienbüro angeboten wurde, kann man dieses Formular unbesorgt unterschreiben. Die Provision wird erst fällig, wenn der Vertragsabschluss zustande kommt, auch dann, wenn kein Besichtigungsschein und kein Vermittlungsauftrag unterschrieben wurde. Es reicht, dass man die Dienste eines Immobilienbüros in Anspruch genommen hat und dies zum Vertragsabschluss führte.

Anbot 

Die Unterfertigung eines verbindlichen Anbots für einen Miet- oder Kaufvertrag muss gründlich überlegt sein. Dabei handelt es sich um eine fixe Zusage, eine bestimmte Wohnung bzw. ein bestimmtes Haus zu den festgelegten Bedingungen mieten oder kaufen zu wollen.

Zugleich mit der Unterschrift werden auch der Vermittlungsvertrag und die Provisionsvereinbarung mit dem Immobilienbüro geschlossen. Die vereinbarte Provision ist auch dann zu zahlen, wenn man es sich anders überlegt hat und die Wohnung dann ohne beachtenswerten Grund nicht mehr kaufen oder mieten will.

Im Anbot wird eine Frist festgelegt. In dieser Zeit ist die Käuferin/der Käufer oder die Mieterin/der Mieter an das Anbot gebunden. Wird das Anbot angenommen, ist der Vertrag zustande gekommen. Deshalb sollten alle wesentlichen Daten, Umstände und Bedingungen (wie zum Beispiel die Finanzierung durch die Bank) unbedingt im Anbot schriftlich vermerkt werden. Die Zahlung der Provision sollte erst nach der Vertragsunterzeichnung erfolgen. Anzahlungen auf die Provision vor Abschluss des Kauf-oder Mietvertrages sind rechtswidrig. Von der Zahlung eines Angelds, Reuegelds oder einer Anzahlung ist abzuraten. Wenn ein Rücktrittsrecht nach § 30a Konsumentenschutzgesetz besteht, dürfen diese nicht vereinbart werden.

Rücktritt vom Maklervertrag

Ein kostenloser Rücktritt vom Anbot innerhalb einer Woche bzw. eines Monats (wenn keine Kopie des Vertrags und keine Rücktrittsbelehrung ausgefolgt wurde) ist für VerbraucherInnen gemäß § 30a Konsumentenschutzgesetz möglich. Dies gilt dann, wenn das Anbot am Tag der Erstbesichtigung für eine dauerhafte Wohnmöglichkeit, also kein Zweit- oder Ferienwohnsitz, abgegeben wurde.

Rücktritt bei Vermittlung durch Maklerbüros im Internet

Bei Angeboten von Maklerbüros im Internet, also im Fernabsatz, gelten die Rücktrittsbestimmungen des Fern- und Auswärtsgeschäftegesetzes (FAGG).

Rücktritt, wenn bestimmte Umstände nicht eintreten

Ein berechtigter Grund für einen kostenlosen Rücktritt vom Anbot liegt auch dann vor, wenn für die Konsumentin/den Konsumenten maßgebliche Umstände, die der Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt hat, nicht eintreten (z.B. bei Wegfall der zugesicherten Finanzierung oder Wohnbauförderung). Verletzt die Maklerin/der Makler die Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten, wird sie/er schadenersatzpflichtig. Dies kann eine Mäßigung oder den gänzlichen Entfall der Provision zur Folge haben.Eine seriöse Immobilienvermittlung muss jedenfalls über eine Gewerbeberechtigung verfügen. Man sollte daher prüfen, ob diese auch tatsächlich vorhanden ist. Auskünfte darüber bekommt man beim Fachverband der Immobilien-und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer.