Gemeinnützige Bauvereinigungen (gbv)

Gemeinnützige Bauvereinigungen haben die Aufgabe, im Dienst der Allgemeinheit Wohnungen zu bauen, zu sanieren und zu verwalten. Sie müssen von der zuständigen Landesregierung als gemeinnützig anerkannt werden. 

Solche Bauvereinigungen, umgangssprachlich auch als „Wohnbau-Genossenschaften" bezeichnet, müssen einem Verband angehören, der eine regelmäßige genaue Prüfung der Geschäftstätigkeit durchführt. Sie können nicht nur als Genossenschaft, sondern auch als Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder als Aktiengesellschaft organisiert sein. Sie unterliegen auch der Aufsicht der Landesregierung. Gemeinnützige Bauvereinigungen bauen überwiegend Wohnungen, die nach den Wohnbauförderungsgesetzen der Länder gefördert werden. Daher müssen für Miete oder Kauf einer Wohnung auch die Förderungsbestimmungen eingehalten werden.

Chance auf günstigeren Wohnraum durch Kostendeckungsprinzip

Für die Vermietung von „Genossenschaftswohnungen" gilt nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) grundsätzlich das Prinzip des kostendeckenden Entgelts. Das bedeutet, dass die Bauvereinigung in der Regel nicht mehr, aber auch nicht weniger verlangen darf, als die Kosten des Bauvorhabens - nach einer genauen Abrechnung - ausmachen.

Beim erstmaligen Bezug einer „Genossenschaftswohnung" wird nur eine vorläufige Miethöhe bekanntgegeben. Erst nach der Endabrechnung des Bauvorhabens - oft erst drei bis fünf Jahre nach dem Bezug - erfahren Sie die endgültige Höhe der Miete.

Bei der Anmietung einer „Genossenschaftswohnung" wird ein Finanzierungsbeitrag eingehoben, der einen Teil der Grund- und Baukosten abdeckt. Dieser Beitrag wird bei Beendigung des Miet- oder Nutzungsverhältnisses wieder zurückbezahlt. Ein Prozent pro Jahr der Vertragsdauer wird abgezogen.

Mietkauf – Mietwohnung mit Kaufoption

Beim Mietkauf besteht die Möglichkeit eine Genossenschaftswohnung im Eigentum zu erwerben. Werden von dem:der Mieter:in einer geförderten Wohnung bei der Erstvermietung Eigenmittel zur Finanzierung von Grund bzw. Baukosten verlangt, die einen bestimmten Betrag übersteigen, entsteht eine Kaufoption, die frühestens nach Ablauf von zehn Jahren (Mietvertragsabschluss vor 1.8.2019) oder fünf Jahren (Mietvertragsabschluss nach 1.8.2019) nach Erstbezug der Baulichkeit ausgenutzt werden kann. Der Kaufpreis braucht von der gemeinnützigen Bauvereinigung bei Mietbeginn nicht genannt werden.

Beim Mietkauf handelt es sich nicht um eine Art Leasingfinanzierung der Wohnung. Macht der:die Mieter:in von der Kaufoption Gebrauch, hat die gemeinnützige Bauvereinigung die Wohnung zu einem Fixpreis anzubieten. Das während aufrechter Miete eingehobene Entgelt wird beim allfälligen Kauf nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Wohl aber werden die von den Mieter:innen bezahlten Finanzierungsbeiträge unter Berücksichtigung der Abwertung von 1 % pro Jahr der Mietdauer sowie  die zum Kauftag aushaftenden und von Käufer:innen anteilig zu übernehmende Kredite angerechnet.

Der:die Mieter:in ist nicht verpflichtet, das Verkaufsangebot anzunehmen.

Spekulationsfrist beim Weiterverkauf

Damit soll verhindert werden, dass mit geförderten Wohnungen Spekulationsgewinne erzielt werden.

Verkauft der:die Käufer:in die Wohnung innerhalb von 15 Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages mit der GBV, hat er:sie die Differenz aus dem Verkehrswert, zu dem die Wohnung gekauft wurde, und dem Preis, der erzielt wurde, an die GBV abzugeben. Zur Absicherung wird der GBV ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen. Keine Nachzahlungspflicht besteht bei Eigentumsübertragungen an bestimmte nahe Angehörige (z.B. Ehegatten, Geschwister).

Mietzins bei Weitervermietung

Wird die gekaufte Wohnung nicht selbst genutzt, sondern vermietet, dann kann für die ersten 15 Jahre ab Abschluss des Kaufvertrages maximal der Richtwert ohne weitere Zuschläge verlangt werden. Erst nach diesem Zeitraum darf ein freier Mietzins vereinbart werden.

Dies gilt nicht für Käufer:innen, die einen Antrag zum Kauf vor dem 1.8.2019 gestellt haben oder wenn die GBV ein Anbot auf freiwilliger Basis vor dem 1.8.2019 gelegt hat. In diesen Fällen sind keine Mietzinsobergrenzen zu beachten und kann die Wohnung zu einem freien Mietzins vermietet werden.