Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt grundsätzlich für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten, für mitgemietete Haus-oder Grundflächen (z.B. Gärten, Abstellplätze). Einige Mietverhältnisse sind teilweise oder zur Gänze vom MRG ausgenommen. Details dazu finden Sie hier.

Unterschieden wird zwischen Vollanwendung, Teilanwendung und Nichtanwendung. Je nach Typ des Mietverhältnisses werden den MieterInnen unterschiedliche Rechte und Pflichten eingeräumt. Zu beachten ist, dass die Bestimmungen des MRG, des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) und des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) zugunsten der Mieterinnen/Mieter oder Konsumentinnen/Konsumenten einseitig zwingend sind, d.h. diese können nicht zum Nachteil der MieterInnen vertraglich abgeändert werden.

Vollanwendung MRG – das Mietrechtsgesetz ist voll anwendbar

Altbauten

• Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1.7.1953 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.
• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9.5.1945 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.

Geförderte Neubauten

• Wohnungen in gefördert errichteten Mietwohnungshäuser mit mehr als 2 Mietgegenständen.

Teilanwendung MRG – das Mietrechtsgesetz ist teilweise anwendbar

• Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die nach dem 31.12.2001 mit der Abrede vermietet wurden, dass darin - zum Teil oder zur Gänze - durch den/die HauptmieterIn eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet wird.
• Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30.9.2006 erteilten Baubewilligung neu geschaffen wurden.
• Mietgegenstände in frei finanzierten Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden (sprich Neubauten, die ohne Verwendung öffentlicher Wohnbauförderungsmittel errichtet wurden).
• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden (unabhängig davon, ob eine Wohnbauförderung in Anspruch genommen wurde).

Nur folgende Bestimmungen des MRG kommen bei diesen Mietverhältnissen zur Anwendung: (Ansonsten gelten nur die Vorschriften des ABGB über den Bestandvertrag, siehe unten).

• die Regeln über die Kaution
• die Vorschriften über die Befristung
• die Kündigungsschutzbestimmungen
• die Regeln über das Mietrecht im Todesfall (Eintrittsrecht naher Angehöriger nach dem Tod der Mieterin/des Mieters)

Nachteil:  Die Mietzinsbegrenzungen sowie insbesondere auch die Regelungen des MRG zu den Betriebskosten und dem Investitionsersatz gelten nicht.

Nichtanwendung – das Mietrechtsgesetz ist nicht anwendbar

•   Ein- und Zweiobjekthäuser (wenn der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 geschlossen wurde)

ACHTUNG! Mietverhältnisse über Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor dem 1. 1. 2002 geschlossen wurden, fallen in den Teilanwendungsbereich des MRG (siehe oben!)

• Dienstwohnungen
• Zweitwohnungen, wenn sie auf maximal 6 Monate befristet vermietet sind
• Ferienwohnungen
• Miete in einem Beherbergungsunternehmen (Hotel, Pension)
• Heime (Senioren-, Schüler-, Studentenheime, etc.)
• Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation vermietet werden

Nachteil: Es gibt insbesondere keine speziellen Kündigungsschutzbestimmungen, keine besonderen Befristungsbestimmungen und der Mietzins kann frei vereinbart werden.

WGG – das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist anwendbar

für Miet- bzw. Nutzungsverträge über „Genossenschaftswohnungen", also Wohnungen in Häusern, die von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV)

• errichtet, oder
• zum Zwecke einer Sanierung größeren Umfanges erworben wurden.

Grundsätzlich gelten weitgehend die Bestimmungen des MRG. So sieht das WGG beispielsweise zu den Eintrittsrechten im Todesfall und dem Investitionsersatz eigene - inhaltlich dem MRG vergleichbare - Bestimmungen vor.

Zu beachten ist, dass die Mietzinsvorschriften des MRG für WGG-Bauten nicht gelten. Das WGG schreibt eigene Mietzins-und Entgeltvorschriften für Genossenschaftswohnungen vor. Jene Bestimmungen des MRG, die für WGG-Bauten nicht passen, wie z.B. Mietzinsreserve, Verwaltungskosten und Aufteilungsschlüssel, sind nicht anzuwenden.

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)

Für die sog. Vollausnahmen kommen statt der MRG Bestimmungen die Bestimmungen des ABGB zur Anwendung.

Regelungen zum Bestandvertrag (Miete und Pacht) finden sich in § 1090 bis § 1121 ABGB. Es besteht weitgehend Vertragsfreiheit. Es gibt beispielsweise keinen Kündigungsschutz und auch keine Vorschriften über Befristungen und die Mietzinsbildung.

Fast alle im ABGB enthaltenen gesetzlichen Bestimmungen sind „dispositiv". Das heißt, dass in einem Mietvertrag von den gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich abgewichen werden darf. Davon gibt es folgende Ausnahmen: Das Zinsminderungsrecht (§ 1096 ABGB) und das vorzeitige Beendigungsrecht der MieterInnen wegen Gesundheitsschädlichkeit (§ 1117 ABGB) können vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Die Bestimmungen des ABGB sind auch für Mietobjekte, auf welche das MRG gar nicht oder nur teilweise anwendbar ist, relevant. So sind beispielsweise die Fragen rund um die Mietzinsminderung oder Rückstellung der Wohnung nicht im MRG, sondern nur im ABGB geregelt.

Konsumentenschutzgesetz (KSchG)

Vereinbarungen, die MieterInnen benachteiligen, sind aber nur dann gültig, wenn diese nicht gegen andere Rechtsvorschriften, z.B. durch das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) verstoßen.

Das Konsumentenschutzgesetz kommt dann zur Anwendung, wenn ein Vertrag, so auch ein Wohnungsmietvertrag, zwischen Konsumentinnen/Konsumenten und Unternehmen geschlossen wird.  Als VermieterIn einer einzigen Eigentumswohnung sind Sie noch keine UnternehmerIn nach dem Konsumentenschutzgesetz. Wenn Eigentümerinnen/Eigentümer hingegen mehr als 5 Wohnungen (ist bloß eine Richtzahl) gewerbsmäßig vermieten, so hält die Rechtsprechung das Konsumentenschutzgesetz für anwendbar. Die Anzahl der vermieteten Wohnungen ist allerdings nicht alleiniges Kriterium dafür, ob VermieterInnen als UnternehmerInnen zu qualifizieren sind und die Vorgaben des Konsumentenschutzgesetzes zu beachten haben. Maßgeblich ist auch, ob zur Bewältigung der Verwaltung eine dauerhafte kaufmännische Organisation erforderlich ist. Von der Rechtsprechung wurden als Merkmale einer solchen Organisation die Bestellung eines Hausbesorgerpersonals und/oder einer Hausverwaltung bzw. die Führung einer Buchhaltung und das Eingehen längerfristiger Vertragsbindungen angesehen.

Kommt das KSchG zur Anwendung, dann sind Vertragsvereinbarungen am Maßstab des KSchG zu messen und können unter Umständen unwirksam sein. Der Oberste Gerichtshofes (OGH) hat eine Vielzahl von in Vertragsformularen vorgegebenen Klauseln als Verstoß gegen das Konsumentenschutzgesetz bzw. als gröblich benachteiligend  (879 Abs. 3 ABGB) gewertet.