Mietzins

Wie hoch der Mietzins sein darf, zählt zu den wichtigsten Fragen beim Abschluss eines Mietvertrags. Der Mietzins setzt aus mehreren Komponenten zusammen (Hauptmietzins, Betriebskosten, Aufwendungen und Umsatzsteuer). Die Höhe hängt in der Regel davon ab, ob die betreffende Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt.

Der Mietzins setzt sich zusammen aus

• dem Hauptmietzins
• den Betriebskosten
• allfälligen besonderen Aufwendungen (wie zum Beispiel Aufzugsbetriebskosten)
• dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
• der Umsatzsteuer (Diese beträgt in der Regel 10%. Für Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und KFZ- Abstellplätze beträgt sie 20%).

Wie hoch der Hauptmietzins sein darf, ist vor allem davon abhängig, ob die betreffende Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. Ist dies der Fall, gibt es mehrere Systeme der Zinsbildung:

a. Kategoriemietzins
b. Richtwertmietzins
c. Angemessener Mietzins

Die Grundlage für den Kategorie- und den Richtwertmietzins ist, in welche Kategorie die Wohnung eingestuft ist. Es gibt jedoch viele Spezialbestimmungen und Ausnahmen, die zu einem anderen Mietzins führen.

Zu beachten ist, dass es im Falle einer Befristung des Mietverhältnisses im Regelfall zu sogenannten Befristungsabschlägen kommt. Bei vertraglichen Überschreitungen von Mietzinsbeschränkungen kann man sich an das Gericht oder die Schlichtungsstelle wenden. Dabei sind jedoch bestimmte Fristen zu beachten. Andernfalls kann sich die Mieterin/der Mieter nicht mehr auf die Überschreitung berufen.

Kategoriemietzins

Das Mietrechtsgesetz sieht vier Kategorien vor:

• Ausstattungskategorie A: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand und mindestens 30m2 groß sein. Sie muss über Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit verfügen. Eine Zentral- oder Etagenheizung muss vorhanden sein.
• Ausstattungskategorie B: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein, Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit müssen vorhanden sein.
• Ausstattungskategorie C: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein und eine Wasserentnahmestelle und ein WC im Inneren der Wohnung haben.
• Ausstattungskategorie D: Die Wohnung hat kein WC oder keine Wasserentnahmenstelle im Inneren der Wohnung.

Unter Kategorie D fallen auch alle Wohnungen, die bei Mietvertragsbeginn unbrauchbar waren. Die Mieterin/der Mieter muss die Unbrauchbarkeit gemeldet haben. Sollte die Vermieterin/der Vermieter die Unbrauchbarkeit nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate nach der Anzeige behoben haben, so ist die Wohnung in die Kategorie D einzustufen.

Eine Wohnung kann auch einer höheren Ausstattungskategorie zugeordnet werden, wenn ein Ausstattungsmerkmal fehlt. Dafür muss aber dieses fehlende Merkmal durch ein oder mehrere Ausstattungsmerkmale einer höheren Kategorie aufgewogen werden. Bei dem fehlenden Merkmal darf es sich nicht um die Badegelegenheit handeln.

Ein Beispiel

Eine Kategorie C Wohnung besitzt nur ein Gang-WC, hat aber eine eingerichtete Küche und ein Vorzimmer. Also kann sie der Kategorie B zugeordnet werden.

Der Kategoriemietzins gilt für Mietverhältnisse in Altbauten, die vom 1. Jänner 1982 bis 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden. Er wird laut Mietrechtsgesetz erhöht, wenn die Teuerungsrate eine 5 % Schwelle überschreitet. Ab 1. Jul 2023 gelten die folgenden Kategoriemietzinsobergrenzen pro Monat:

Kategorie A:              4,47 € pro m²

Kategorie B:               3,35 € pro m²

Kategorie C und D brauchbar:       2,23 € pro m²

Kategorie D unbrauchbar:              1,12 € pro m²

Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins betrifft den Bereich, für den weder Kategoriemietzinsobergrenzen gelten, noch ein angemessener Mietzins verlangt werden kann. Der Richtwertmietzins ist keine zahlenmäßig begrenzte Höchstmiete, sondern vielmehr ein Betrag, der für die "mietrechtliche Normwohnung" festgesetzt wird.  Dies ist eine Wohnung

• der Kategorie A
• mit einer Größe zwischen 30m2 und 130m2
• in einem gut erhaltenen Gebäude
• in durchschnittlicher Lage.

Zu den allgemeinen Richtwerten kommen dann für die jeweilige Wohnung geltende Zu- oder Abschläge für

• die Wohnumgebung,
• die Lage im Haus,
• die Wohnungsausstattung,
• den Erhaltungszustand des Hauses,
• die Gemeinschaftseinrichtungen.

Entspricht die Wohnungsausstattung nicht der Kategorie A, ist bei Kategorie-B-Wohnungen (fehlende Etagenheizung) ein Abschlag von 25 % und bei Kategorie-C-Wohnungen (fehlendes oder nicht zeitgemäßes Bad) ein Abschlag von 50 % vom Richtwert vorzunehmen.

Die Richtwerte werden für jedes Bundesland gesondert festgelegt und alle zwei Jahre erhöht. Ab 1. April 2023 betragen die Richtwerte (ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer) pro m2  jeweils €:

Angemessener Hauptmietzins

Der angemessene Hauptmietzins gilt für folgende Wohnungen:

• Sie muss aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu geschaffen worden sein.
• Sie befindet sich in einem denkmalgeschützten Gebäude und die Vermieterin/der Vermieter nach dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet hat.
• Sie gehört der Kategorie A oder B an und hat mehr als 130m2. Die Vermieterin/der Vermieter muss eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch die Vormieterin/den Vormieter vermietet haben. Werden Verbesserungsarbeiten durchgeführt, verlängert sich die Frist um ein Jahr.
• Für die Wohnung wurde mit der Zustimmung der Mieterin/des Mieters eine nachträgliche schriftliche Mietzinsvereinbarung nach einer mindestens einjährigen Dauer eines unbefristeten Mietverhältnisses getroffen. 

Beim Angemessenen Hauptmietzins handelt es sich um einen für die Wohnung nach Größe, Art, Lage, Beschaffenheit, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag. Für die Errechnung werden die ortsüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen herangezogen.

Erhöhter Hauptmietzins

In Häusern, die dem Mietrechtsgesetz voll unterliegen, kann in bestimmten Fällen, beispielsweise wegen Verbesserungsarbeiten, ein zeitlich befristeter erhöhter Hauptmietzins bei Gericht bzw. der Schlichtungsstelle beantragt werden. Diese bestimmen die notwendige Erhöhung für jeden einzelnen Mietgegenstand. Der erhöhte Hauptmietzins muss von den Mieterinnen und Mieter auch dann (in der Regel zehn Jahre lang) bezahlt werden, wenn er über der Richtwert- beziehungsweise der Angemessenheitsgrenze liegt.

Falls Sie vermuten, dass Ihr Mietzins oder Ihre Betriebskosten zu hoch sind, sollten Sie eine Mieterberatungsstelle aufsuchen. Bei unbefristeten Mietverträgen müssen Sie Einspruch gegen die Höhe des Hautmietzinses einlegen. In den meisten Fällen muss das innerhalb von drei Jahren ab Vertragsabschluss bei Gericht oder bei der Schlichtungsstelle passieren.

Erhöhung des Mietzinses auf Basis der Wertsicherungsklausel im Mietvertrag

Eine Erhöhung des Mietzinses kann grundsätzlich nur bei Vorliegen einer vertraglichen Wertsicherungsklausel erfolgen. Zur Berechnung der Wertsicherung wird von der Statistik Austria ein Online-Wertsicherungsrechner zur Verfügung gestellt. Mit Hilfe dieses Rechners können Wertsicherungsberechnungen selbst durchgeführt und Veränderungen des Verbraucherpreisindexes und der damit verbundenen Mietzinsbeiträge einfach ermittelt werden.