FAQ: Investitionsersatz
Hier finden Sie Antworten auf Fragen: welche Investitionen die/der Vermieter/in ablösen muss, Höhe und Geltendmachung
Allgemeines
Wenn Sie als Mieterin/Mieter während der Vertragsdauer in die Wohnung investiert haben, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Kostenersatz verlangen. Ist auf Ihre Wohnung das MRG zur Gänze bzw. das WGG anwendbar (weitere Informationen zum Anwendungsbereich), haben Sie gemäß § 10 MRG einen Ersatzanspruch für wesentliche Verbesserungen gegenüber der Vermieterin/dem Vermieter, wenn
- das Mietverhältnis beendet/aufgelöst ist
- die Investitionen ersatzfähig sind,
- noch wirksam und nützlich sind,
- noch nicht vollkommen abgewertet sind und
- der Ersatzanspruch rechtzeitig und formgerecht geltend gemacht wird.
WICHTIG: Auf diesen im MRG bzw. WGG vorgesehenen Ersatzanspruch kann im Voraus nicht verzichtet werden !
Welche Investitionen muss die Vermieterin/der Vermieter ablösen?
Nach den Regelungen im MRG und WGG sind folgende Aufwendungen ersatzfähig:
- die Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Licht- und Gasleitungen, einer Heizung oder Sanitäranlage (Bad, Dusche, WC) in normaler und technisch zeitgemäßer Ausstattung (also nicht technisch veraltete Installationen oder „goldene Armaturen");
- die Zusammenlegung zweier Substandardwohnungen und ihre Umgestaltung in eine Wohnung höherer Kategorie;
- die komplette Erneuerung eines schadhaften Fußbodens ( keine bloßen Oberflächenschäden des Fußbodenbelags);
- andere gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere öffentlich förderbare Investitionen (dazu gehören etwa Wärmedämmungsmaßnahmen, Isolierfenster, Schallschutzfenster);
- die Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers.
Welche Investitionen muss die Vermieterin/der Vermieter NICHT ablösen?
Für Investitionen, wie beispielsweise
- Einbaumöbel, z. B. Einbauschränke oder Einbauküche.
- Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens
- Erneuerung eines schadhaften Fußbodens aus optischen Gründen (z.B. Parkett statt Laminat) oder bloße Ausbesserungen des Fußbodens
- Montage eines Telefonanschlusses oder einer Kabel-TV-Anschlusses
- Montage einer Karniese oder eines Sicherheitsschlosses
- Errichtung von Trennwänden und Wandverkleidungen
besteht bei Wohnungen, auf welche das MRG zur Gänze bzw. das WGG anwendbar ist, kein Ersatzanspruch.
Solche Investitionen können freilich auf freiwilliger Basis abgelöst werden. Zu beachten ist, dass überhöhte Ablösen (siehe Kapitel „Abschluss von Mietverträgen") verboten sind. Falls keine Einigung über einen solchen freiwilligen Investitionsersatz zustande kommt, können ausziehende Mieterinnen und Mieter alle Investitionen, die nicht fix und dauerhaft mit der Wohnung verbunden sind und die nicht zur Grundausstattung der Wohnung gehören, abmontieren und entfernen
Wann steht mir als Mieterin/Mieter kein Ersatzanspruch zu ?
Im Vollanwendungsbereich des MRG bzw. Anwendungsbereich des WGG besteht ein Investitionsanspruch grundsätzlich dann nicht,
- wenn Vermieterinnen/Vermieter die Zustimmung zur Durchführung der Investition berechtigt verweigert haben
- die Zustimmung davon abhängig gemacht haben, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird
- falls Mieterinnen/Mieter die beabsichtigte Investition in der Wohnung den VermieterInnen nicht angezeigt haben und der Vermieterin/dem Vermieter diesen Veränderung auch nicht hätten zustimmen müssen.
Was muss ich beachten, wenn ich Investitionsansprüche geltend mache?
Bei Wohnungen, auf welche das MRG zur Gänze bzw. das WGG anwendbar ist, müssen Sie den Ersatzanspruch unbedingt schriftlich, betragsmäßig beziffert und unter Vorlage von Rechnungen innerhalb folgender Fristen geltend machen:
- bei der einvernehmlichen Beendigung des Mietvertrages spätestens 14 Tage nach Abschluss der Vereinbarung über die einvernehmliche Auflösung;
- bei Aufkündigung des Mietverhältnisses durch die Hauptmieterin/den Hauptmieter spätestens 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung an die Vermieterin/den Vermieter;
- bei der Aufkündigung oder Räumungsklage durch die Vermieterin/den Vermieter binnen 2 Monaten ab Rechtskraft der Aufkündigung oder des Räumungsurteils. Wird die Wohnung aber früher zurückgegeben, muss der Anspruch spätestens bei der Zurückstellung (Räumung) der Wohnung geltend gemacht werden.
Die Einhaltung dieser Fristen ist wichtig: Verpassen Sie diese Fristen, dann verfällt Ihr Anspruch! Ebenso ist bei Investitionen, die nach dem 1.3.1991 vorgenommen wurden, die Vorlage von Originalrechnungen Voraussetzung für den Ersatzanspruch.
Ich habe zwar rechtzeitig meinen Ersatzanspruch geltend gemacht, aber vergessen Rechnungen beizufügen? Habe ich meinen Anspruch verwirkt?
Wenn die Mieterin/der Mieter seinen Investitionsersatzanspruch nach § 10 MRG bzw. nach § 20 Abs. 5 WGG zwar rechtzeitig, aber formal oder inhaltlich mangelhaft anzeigt, ist der Anspruch nicht gleich verloren. Ein solcher Mangel liegt z. B. dann vor, wenn die Mieterin/der Mieter die Rechnungen nicht oder nicht vollständig vorlegt oder seine Ansprüche nicht ausdrücklich beziffert oder etwa den Anspruch nur mündlich geltend gemacht hat. Die Vermieterin/der Vermieter ist in solchen Fällen verpflichtet, die Mieterin/den Mieter zur Verbesserung des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen aufzufordern. Die Vermieterin/der Vermieter ist dabei verpflichtet, der Mieterin/dem Mieter den Mangel zu benennen, um ihr oder ihm Gelegenheit zu geben, eine ordnungsgemäße vollständige Anzeige des Investitionsersatzanspruches nachzuholen. Der Verlust des Investitionsersatzanspruchs tritt nur dann ein, wenn die Mieterin/der Mieter einer solchen Aufforderung nicht fristgerecht nachkommt.
Wie berechnet sich die Höhe des Ersatzanspruches?
Im Vollanwendungsbereich des MRG bzw. Anwendungsbereich des WGG ist Ausgangspunkt der Berechnung der tatsächlich aufgewendete Betrag. Dieser vermindert sich um eine jährliche Abschreibung (d.h. jeweils pro vollendetem Jahr ab Durchführung der Arbeiten).
Die Abschreibung beträgt:
- 1/10 pro Jahr (= 10 %) für Aufwendungen zur Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Licht- oder Gasleitungen, Heizung oder Sanitärinstallationen bzw. zur gänzlichen Fußbodenerneuerung.
- 1/20 pro Jahr (= 5 %) für Aufwendungen im Zusammenhang mit der Zusammenlegung zweier Substandardwohnungen oder bei sonstigen wesentlichen
Verbesserungen, z. B. Einbau von Schall- oder Wärmeschutzfenstern. - Bei geförderten Investitionen jenen Bruchteil, der sich aus der Laufzeit der Förderung ergibt. Die Abschreibung ist aber nie höher als 10% pro Jahr.
Wann habe ich Anspruch auf Auszahlung des Investitionsersatzes?
Wird der Ersatzanspruch nach § 10 MRG bzw. nach § 20 Abs. 5 WGG korrekt geltend gemacht und besteht er auch zu Recht, ist die Vermieterin/der Vermieter verpflichtet, den Investitionsersatz zu bezahlen. Dies muss er aber nicht schon bei Beendigung des Mietverhältnisses und Zurückstellung der Wohnung tun.
Die Mieterin/der Mieter hat erst dann Anspruch auf Auszahlung des Investitionsersatzes, wenn
-die Mieterin/der Mieter (binnen 6 Monaten) der Vermieterin/dem Vermieter eine Nachmieterin oder einen Nachmieter namhaft gemacht hat, die oder der bereit ist, diesen Betrag zu bezahlen, oder
-die Vermieterin/der Vermieter die Wohnung wieder vermietet oder sonst wie verwertet.
Zahlt die Vermieterin/der Vermieter auch dann den Investitionsersatz an die Mieterin/den Mieter nicht oder nicht in korrekter Höhe aus, kann die Mieterin/der Mieter die Bezahlung über die Schlichtungsstelle bzw. das Bezirksgericht durchsetzen.
Ich habe der Vormieterin/dem Vormieter für den Einbau des Bades, den dieser im Jahr 2010 vorgenommen hat, einen Investitionsersatz von EUR 4000,-- bezahlt. Ich möchte nun kündigen. Habe ich Anspruch auf Investitionsersatz?
Im Vollanwendungsbereich des MRG bzw. Anwendungsbereich des WGG können Hautmieterinnen und -mieter Ersatzansprüche gegenüber Vermieterinnen/Vermieter auch dann geltend machen, wenn sie Vormieterinnen oder Vormietern die Aufwendungen abgegolten haben. Es ist nicht notwendig, dass die Mieterin/der Mieter die Arbeiten selbst veranlasst hat. Diese Möglichkeit besteht aber nur für Aufwendungen, die nach dem 28. Februar 1997 vorgenommen worden sind. Bei zuvor getätigten Aufwendungen können nur Mieterinnen und Mieter, die diese selbst veranlasst haben, den Ersatzanspruch geltend machen.
Wichtig: Lassen Sie in solchen Fällen die Originalrechnungen von der Vormieterin/dem Vormieter geben! Die Vorlage der Rechnungen ist ja schließlich Voraussetzung für den eigenen Ersatzanspruch.
Muss die Vermieterin/der Vermieter die ersatzfähigen Aufwendungen selbst ablösen oder kann dies auch durch die Nachmieterin/den Nachmieter erfolgen?
Für Wohnungen, auf welche das MRG zur Gänze bzw. das WGG anwendbar ist, gilt: Die Vermieterin/der Vermieter hat die Wahl, ob sie bzw. er den geltend gemachten Ersatzanspruch selbst befriedigt oder diesen von der Nachmieterin/dem Nachmieter befriedigen lässt. Hat die Vermieterin/der Vermieter der Vormieterin oder dem Vormieter die Kosten ersetzt, kann sie bzw. er von der neuen Mieterin/dem neuen Mieter jenen Mietzins verlangen, der nach dem Zustand der Wohnung bei Neuvermietung zulässig ist. Zahlt die neue Mieterin/der neue Mieter die Ablöse, sind die damit abgegoltenen Investitionen bei der Bestimmung der Höhe des zulässigen Mietzinses als nicht getätigt zu behandeln.
Wie ist der Ersatzanspruch außerhalb des Mietrechtsgesetz geregelt?
Falls nicht alle strengen Voraussetzungen für einen Ersatzanspruch nach § 10 MRG erfüllt sind, oder das WGG und das MRG auf das Mietverhältnis nicht anwendbar sind, können Ersatzansprüche nach § 1097 ABGB für nützliche und notwendige Aufwendungen begehrt werden. So können beispielsweise Mieterinnen und Mieter von Ein- und Zweiobjekthäusern und Untermieterinnen und -mieter nur einen Aufwandersatz nach dem ABGB, nicht jedoch Investitionsersatzansprüche nach § 10 MRG geltend machen.
Für notwendige Aufwendungen, die eigentlich der Vermieterin/dem Vermieter obliegen (z.B. Erneuerung sanierungsbedürftiger Fenster, Austausch einer unbrauchbaren Wohnungseingangstür), kann ein Ersatzanspruch schon während der Mietzeit - sofort nach Bezahlung des Aufwands -begehrt werden.
Nützliche Aufwendungen kann die Mieterin/der Mieter erst bei Mietende geltend machen. Zu den nützlichen Aufwendungen, für welche Mieterinnen und Mieter Ersatz begehren können, gehört beispielsweise die Anbringung einer Badezimmertür, wenn sie in Zusammenhang mit einer Standardanhebung der Wohnung erfolgt ist, nicht jedoch etwa die Modernisierung einer Eingangstüre.
Zu beachten ist, dass die Geltendmachung dieser Ersatzansprüche gerichtlich mittels Klage und binnen sechs Monaten ab Rückstellung des Mietgegenstandes erfolgen muss.
Kann ein Ersatzanspruch vertraglich ausgeschlossen werden?
Bei Wohnungen, auf welche das MRG voll bzw. das WGG anzuwenden ist, kann der Aufwandersatz nach § 10 MRG bzw. nach § 20 Abs. 5 WGG (siehe Frage 2) keinesfalls im Vorhinein vertraglich ausgeschlossen werden. Ein Vorabverzicht im Mietvertrag auf Ersatz nützlicher Aufwendungen nach § 1097 ABGB, ist aber bei allen Wohnungsmietverhältnissen zulässig und in der Praxis durchaus üblich.
Ein Verzicht auf Ersatzansprüche nach § 1097 ABGB für notwendige Aufwendungen, kann - sofern sich eine solche Erklärung in einem Mietvertragsformular befindet - gröblich benachteiligend sein. Vereinbarungen in Mietvertragsformularen, die die im ABGB vorgesehenen Erhaltungspflichten der Vermieterin/des Vermieters zum Nachteil der Mieterinnen und Mieter abändern, werden von der Rechtsprechung oft als gröblich benachteiligend gewertet und sind somit unwirksam.
Bei Mietverhältnissen, auf welche weder das MRG noch das WGG anwendbar ist (weitere Informationen zum Anwendungsbereich), kann durch einen individuellen Mietvertrag der Anspruch der Mieterin/des Mieters auf Aufwandersatz komplett ausgeschlossen werden.
Beispiel: In einem individuellen Mietvertrag über ein Einfamilienhaus ist vereinbart, dass der Mieterin zur Gänze für die Erhaltung des Hauses zuständig ist und diese auch kein Aufwandersatz nach § 1097 ABGB zusteht. Während der Mietdauer wird das Dach schadhaft und muss erneuert werden. Da sämtliche Erhaltungspflichten vertraglich auf die Mieterin überbunden wurden, muss diese den Schaden am Dach auf eigene Kosten beheben lassen und kann - da ein Investitionsersatz vertraglich ausgeschlossen wurde - auch keinen Aufwandersatz von dem Vermieter verlangen.