FAQ: Kaution
Hier finden Antworten auf Fragen zur Kaution: Höhe, Modalitäten, Rückforderung
Was ist eine Kaution?
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung. Sie dient der Vermieterin/dem Vermieter als Sicherstellung für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Viele Vermieterinnen und Vermieter verlangen eine Kaution, um abgesichert zu sein, wenn Mieterinnen und Mieter die Miete nicht bezahlen oder die Wohnung zu Mietende im beschädigten Zustand zurückgeben.
Muss ich als Mieterin/Mieter eine Kaution zahlen?
Eine gesetzliche Verpflichtung, eine Kaution zu leisten, gibt es nicht. Es liegt an der freien Vereinbarung zwischen den Mietvertrags-parteien, ob (und wann) eine Kaution zu erlegen ist. Ohne eine vertragliche Vereinbarung ist man nicht verpflichtet, eine Kautyxvxcxion zu zahlen.
Wie hoch darf eine Kaution maximal sein?
Gesetzlich ist keine Obergrenze vorgesehen. In der Praxis üblich sind Kautionsvereinbarungen von drei Monatsmieten. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist eine Kaution in Höhe von bis zu sechs Bruttomonatsmieten als Kaution vertretbar. Bei einem erhöhten Sicherungsinteresse (z.B. in der Wohnung befinden sich wertvolle Möbel) kann die Vermieterin/der Vermieter einen höheren Kautionsbetrag verlangen. Werden mehr als sechs Bruttomonatsmieten verlangt, könnte eine illegale Ablöse vorliegen und der zu viel verlangte Betrag innerhalb von zehn Jahren zurück gefordert werden. In diesem Fall raten wir, im Rahmen einer Mietrechtsberatung eine Prüfung vornehmen zu lassen.
Wie wird die Kaution erlegt/veranlagt?
Häufig wird die Kaution in Form eines Sparbuches geleistet. Wenn die Kaution in Form eines Geldbetrages übergeben wird, hat die Vermieterin/der Vermieter die Kaution auf einem Sparbuch zu veranlagen und die Mieterin/den Mieter darüber zu informieren. Vermieterinnen und Vermieter können für die in bar übergebene Kaution auch eine andere Veranlagungsform wählen, vorausgesetzt diese gewährleistet eine gleich gute Verzinsung und Sicherheit und ermöglicht eine eindeutige Abgrenzung der Kaution vom Vermögen der Vermieterin/des Vermieters bzw. eine Absonderung bei Konkurs der Vermieterin/des Vermieters.
TIPP: Lassen Sie sich von der Vermieterin/dem Vermieter schriftlich bestätigen, dass und in welcher Höhe Sie eine Kaution hinterlegt haben.
Ist eine Kaution zu verzinsen?
Vermieterinnen/Vermieter haben die Kaution fruchtbringend zu veranlagen. Regelfall ist die Veranlagung auf einem Sparbuch mit branchenüblicher Verzinsung. Zulässig ist aber auch eine alternative Art der Veranlagung, sofern diese eine gleich gute Verzinsung und eine gleich hohe Sicherheit wie eine Sparbucheinlage bietet.
Was passiert mit der Kaution, wenn die Vermieterin/der Vermieter wechselt?
Im Fall des Vermieterwechsels hat die Mieterin/der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüber der neuen Vermieterin/dem neuen Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses. Diese/dieser ist zu Mietende zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet.
Kann ich vor Mietende die Mietzahlungen stoppen und mit der Kaution aufrechnen?
Da der Vermieterin/dem Vermieter die Kaution in voller Höhe während der gesamten Mietdauer zur Verfügung stehen muss, können Sie die Kaution nicht dazu verwenden, diese mit den letzten Monatsmieten aufzurechnen, außer es wurde vereinbart oder die Vermieterin/ der Vermieter stimmt dieser Vorgangsweise zu. Tun Sie dies trotzdem, riskieren Sie eine Mietzinsklage der Vermieterin/des Vermieters und hätten in diesem Fall wohl auch die Gerichtskosten zu tragen.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Die Kaution samt Zinsen ist der Mieterin/dem Mieter unverzüglich nach Ende des Mietverhältnisses zurückzubezahlen. Man wird davon ausgehen können, dass die Vermieterin/der Vermieter die Kaution nicht zeitgleich mit der Übergabe der Wohnung auszahlen muss, sondern ihr/ ihm eine ortsübliche Frist zur Überprüfung etwaiger Mängel in der Wohnung zur Verfügung steht. Als angemessene Frist wird in der Regel ein Zeitraum von zwei bis vier Wochen angesehen. Fraglich ist - weil gesetzlich nicht eindeutig geregelt - ob die Vermieterin/der Vermieter die Kaution für Forderungen, die erst in ein paar Monaten nach Rückstellung der Wohnung fällig werden (z.B.: Heizkostenabrechnungen), bis zur Vorlage der vollständigen Abrechnung einbehalten darf. Auszugehen ist davon, dass die Vermieterin/der Vermieter die Kaution grundsätzlich bei offenen Positionen nicht zur Gänze einbehalten darf.
Wann darf die Vermieterin/der Vermieter die Kaution einbehalten?
Hat die Mieterin/der Mieter nicht sämtliche Mietzinszahlungen geleistet oder wird die Wohnung nicht im vertragsgemäßen Zustand zurückgestellt, ist die Vermieterin/der Vermieter zur Einbehaltung der Kaution bzw. eines angemessenen Teils davon berechtigt. Wenn die Wohnung Schäden aufweist, die über die gewöhnliche Abnutzung (siehe FAQ zu "Rückstellung der Wohnung") hinausgehen, kann die Kaution bzw. ein Teil davon für die Behebung der Schäden verwendet werden.
Um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, bei Mietende - am besten auch bei Mietbeginn - Beweise für den Zustand der Wohnung zu sammeln (z.B. Zeugen zur Wohnungsrückgabe mitzunehmen, die Wohnung zu fotografieren, ein genaues beidseitig unterschriebenes Protokoll, zum Wohnungszustand zu erstellen).
Was geschieht bei Streitigkeiten über die Rückzahlung der Kaution?
Erkennt eine Mieterin/ein Mieter eine von der Vermieterin/dem Vermieter behauptete Forderung und die daraus resultierende Verminderung der Kautionsrückzahlung nicht an, kann die Mieterin/der Mieter grundsätzlich wählen, ob sie/er bei der Schlichtungsstelle oder beim zuständigen Bezirksgericht einen Antrag auf Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages stellt oder den Kautionsbetrag unmittelbar mittels Klage zurückfordert.
Wie lange kann die Kaution zurückgefordert werden?
Die Kaution verjährt erst nach 30 Jahren. Es ist jedoch schon aus Beweisgründen ratsam, die Kaution sofort nach Rückstellung der Wohnung einzufordern - am besten schriftlich und in der Folge, falls erforderlich, mittels Klage bei Gericht bzw. mittels Antrag bei der Schlichtungsstelle.