FAQ: Kündigungsverfahren/Räumungsklage
Hier finden Sie Antworten auf Fragen rund um die Räumungsklage, wann eine droht, wie sie abgewendet werden kann, welche Schritte notwendig sind
Wann droht eine Räumungsklage?
Mit dem Einbringen einer Räumungsklage strebt die Vermieterin/der Vermieter eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses an. Eine Räumungsklage kann gegen die Nutzerin/den Nutzer der Wohnung eingebracht werden (z.B.: Untermieterin/ Untermieter, ehemalige Lebensgefährtin und -gefährten, Personen, denen das Wohnen gegen jederzeitigen Widerruf gestattet wird).
Eine Räumungsklage ist aus folgenden Gründen möglich:
- Vermieterinnen/Vermieter können die Räumungsklage dann einbringen, wenn sie ein Mietverhältnis durch außergerichtliche Erklärung der sofortigen Vertragsauflösung (§ 1118 ABGB) beenden wollen und die Mieterin/der Mieter dies nicht akzeptiert und nicht auszieht.
- Die Vermieterin/der Vermieter kann die Räumungsklage aber auch dann einbringen, wenn Gründe für eine sofortige Vertragsauflösung (§ 1118 ABGB) zwar vorliegen, sie/er sich aber eine vorherige schriftliche oder mündliche Erklärung der vorzeitigen Vertragsauflösung ersparen will. Das Einbringen der Räumungsklage gilt in einem solchen Fall gleichzeitig als Abgabe dieser Erklärung zur Vertragsauflösung.
- Die Räumungsklage kann auch gegen jemanden eingebracht werden, die/der kein Recht auf Benützung der Wohnung hat (z.B.: Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses, kein gültiger Mietvertrag).
Ich habe vom Gericht eine Räumungsklage zugestellt bekommen. Was kann ich tun?
Mit der Räumungsklage erhält die Mieterin/der Mieter bzw. die Nutzerin/der Nutzer gleichzeitig eine Ladung zur vorbereitenden Tagsatzung. Es findet jedenfalls ein Gerichtsverfahren statt, in dem die Vermieterin/der Vermieter das Vorliegen der Klagegründe beweisen muss.
Achtung: Haben Sie eine Räumungsklage erhalten, sollten Sie den angesetzten Verhandlungstermin auf jeden Fall pünktlich wahrnehmen, da ansonsten ein Versäumungsurteil ergeht und der Räumungsklage damit stattgegeben wird und nach Rechtskraft dieser Entscheidung die Vermieterin/der Vermieter eine Delogierung beantragen kann. Eine anwaltliche Vertretung ist zwar nicht erforderlich, aber anzuraten.
Wie kann ich eine Räumungsklage abwenden?
Wird die Wohnung auch nicht innerhalb der im Urteil bestimmten Frist zurückgestellt, wird gegen die Mieterin/den Mieter bzw. die Nutzerin/den Nutzer die Räumungsexekution („Delogierung") mit Hilfe des Gerichts durchgeführt, wenn die/der Berechtigte dies bei Gericht beantragt.
Ich habe vom Gericht eine Kündigung zugestellt bekommen. Was kann ich tun?
Das Bezirksgericht, das die Kündigung zustellt, prüft nicht, ob die Kündigung rechtmäßig erfolgt ist. Als betroffene Mieterin/betroffener Mieter können Sie gegen die Aufkündigung innerhalb von 4 Wochen ab Zustellung bei Gericht Einwendungen erheben. Einwendungen können Sie mittels eingeschriebenen Briefes oder auch mündlich am Amtstag beim Bezirksgericht einbringen. Dazu reicht unter Angabe der Parteien und der Geschäftszahl der Satz „Ich erhebe gegen die gerichtliche Aufkündigung Einwendungen".
Achtung: Erheben Sie als Mieterin/Mieter keine oder nicht rechtzeitig Einwendungen, wird die Kündigung rechtwirksam und kann mittels Antrag auf Räumungsexekution („Delogierung") vollstreckt werden. Sie müssten dann die Wohnung räumen und die Kosten des Verfahrens tragen, auch wenn der Kündigungsgrund gar nicht besteht
Ich habe ein von der Vermieterin/dem Vermieter angestrengtes Kündigungsverfahren/Räumungsklage verloren. Kann ich einen Räumungsaufschub beantragen?
Wenn Ihnen nach rechtskräftiger Kündigung oder nach verlorener Räumungsklage im Falle der zwangsweisen Räumung Obdachlosigkeit droht bzw. sonstige wichtige Gründe vorliegen, können Sie beim Gericht, das das Urteil gefällt hat, einen Antrag auf Räumungsaufschub stellen.
Vom Gericht kann die Räumungsfrist verlängert werden, wenn
- Obdachlosigkeit droht
- besonders zu berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen
- der Vermieterin/dem Vermieter durch die Gewährung des Aufschubs keine unverhältnismäßigen Nachteile erwachsen.