Immobilienmakler:innen

Viele Eigentumswohnungen und Eigenheime, aber auch Mietwohnungen werden durch Immobilienmakler:innen vermittelt.

Maklervertrag

Der Maklervertrag ist keine bestimmte Form gebunden. Er kann auch mündlich, oder stillschweigend abgeschlossen werden. Nur der Abschluss von Alleinvermittlungsaufträgen zwischen Maklerunternehmen und Verbraucher:innen muss immer schriftlich erfolgen.

WICHTIG: Wurde ein Maklerunternehmen beauftragt (schlichter Maklervertrag oder Alleinvermittlungssauftrag), besteht keine Verpflichtung das vom Maklerunternehmen angebotene Geschäft abzuschließen!

Schlichter Maklervertrag

Auf der Suche nach einem geeigneten Objekt wollen sich Interessent:innen häufig nicht auf die Dienste eines/einer Makler:in beschränken. Dann bietet sich der allgemeine (schlichte) Maklervertrag an.  Dieser kann an mehrere Makler:innen vergeben werden. Es ist erlaubt das Objekt selbst anzubieten und provisionsfrei zu verkaufen. Beim schlichten Maklervertrag können Makler:innen tätig werden, müssen es aber nicht. Sie sind nicht verpflichtet Geschäfte zu vermitteln.

Alleinvermittlungsauftrag

Beim Alleinvermittlungsauftrag verpflichten sich Makler:innen alles zu tun, um ein Geschäft zu vermitteln, andrerseits sind Kund:innen, die die Dienste von Makler:innen in Anspruch nehmen, verpflichtet keine anderen Immobilienmakler:innen zu beauftragen.

Mit Verbraucher:innen darf für die Alleinvermittlung von Miet- und Pachtverträgen maximal eine Bindungsfrist von 3 Monaten und für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eine Frist von maximal 6 Monaten vereinbart werden. Bei Mietverträgen über ein Einfamilienhaus besteht keine fixe Höchstdauer. Der Alleinvermittlungsauftrag kann auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Enthält der Alleinvermittlungsauftrag keine Befristung, dann ist er ungültig. Allerdings bleibt der Vertrag als schlichter Maklervertrag aufrecht d.h. Kund:innen sind nicht exklusiv an dieses Maklerunternehmen gebunden und können jederzeit kündigen.

WICHTIG: Ein Alleinvermittlungsauftrag ist gegenüber Verbraucher:innen nur wirksam, wenn er schriftlich und ausdrücklich geschlossen wurde

Kündigung des Maklervertrages

Wenn keine bestimmte Dauer vereinbart ist (betrifft schlichte Maklerverträge), kann der Vertrag von beiden Vertragspartner:innen jederzeit ohne Angabe von Gründen und ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden.

Ein Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet abgeschlossen werden und während der Laufzeit nicht gekündigt werden. Nur eine vorzeitige Auflösung aus wichtigen Grund wäre möglich (z.B. Scheidung vom Ehepartner, Verlust des Arbeitsplatzes). Erfolgt eine vorzeitige Kündigung ohne wichtigen Grund, so kann für diesen Fall eine Provision vereinbart werden. Gegenüber Verbraucher:innen ist so eine Vereinbarung nur wirksam, wenn sie schriftlich und ausdrücklich geschlossen wurde. Makler:innen wäre dann die Provision auch zu bezahlen, wenn kein Miet- oder Kaufvertrag vermittelt wurde.

Anspruch des Maklerunternehmens auf Provision

Makler:innen dürfen die Provision erst dann einfordern, wenn durch ihre vertragsgemäße, verdienstliche Vermittlungstätigkeit das in Aussicht genommene Geschäft (Mietvertrag, Kaufvertrag) rechtswirksam zustande gekommen ist. Dafür ist schon ausreichend, dass die Tätigkeit des/der Immobilienmakler:in für den Abschluss des Geschäfts in irgendeiner Weise mitursächlich bzw. nicht gänzlich ungeeignet war. Es reicht, die bloße Namhaftmachung/Nachweis einer Geschäftsgelegenheit (Nennung bisher unbekannter Interessent:innen, Bekanntgabe der Adresse) damit eine Provisionspflicht entsteht. Eine weitere Vermittlungstätigkeit (etwa verhandeln, überzeugen, einwirken) ist grundsätzlich nicht erforderlich.

Ein Vertrag über eine Wohnung kommt bereits dann zustande, wenn sich die Vertragspartner:innen über alle wesentlichen Vertragspunkte geeinigt haben. Das heißt, dass Miet-und Kaufverträge durchaus bereits vor Unterschreiben der Vertragsurkunde zustande kommen können. Nicht Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist somit, dass der Vertrag schriftlich aufgesetzt und von den Beteiligten unterschrieben wurde.

WICHTIG: Bei der Vermittlung von Wohnraum darf eine Provision mit Wohnungssuchenden nur dann vereinbart bzw. verlangt werden, wenn diese die Wohnungssuche bei dem Maklerunternehmen als Erste beauftragt haben (Näheres dazu unter „Maklerprovision  - Erstauftraggeberprinzip seit 1.7.2023“).

Das Maklerunternehmen hat keinen Anspruch auf Vorschuss für seine Provision. Unzulässig wäre es, wenn die Provision oder eine Anzahlung bereits bei der Wohnungsbesichtigung kassiert wird.

Die Provision ist vom Maklerunternehmen innerhalb von 3 Jahren ab Abschluss des vermittelten Geschäfts bei Gericht einzuklagen, danach wäre diese Forderung verjährt. Die Zahlung der Provision kann dann nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden. Davon gibt es eine Ausnahme: Erfährt das Maklerunternehmen erst zu einem späteren Zeitpunkt vom Geschäftsabschluss, dann kann es den Provisionsanspruch 3 Jahre lang, gerechnet ab Kenntnis vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts (gerichtlich) geltend machen.

Kein Ersatz von sonstigen Aufwendungen

Neben der Provision kann der/die Makler:in keine weiteren Kosten in Rechnung stellen. Für laufende allgemeine Kosten und Barauslagen (zB Fahrt-Telefonkosten, Personalkosten) können Makler:innen keinen Ersatz verlangen. Derartige Kosten werden mit der Provision abgegolten.

In Verbrauchergeschäften sind sonstige Aufwendungen eher unüblich und nur dann zu ersetzen, wenn die Ersatzpflicht ausdrücklich und schriftlich vereinbart wird.  Nur unter dieser Voraussetzung sind die über den normalen Geschäftsaufwand hinausgehende Aufwendungen (zB die Erstellung eines umfangreichen Exposes oder einer Standortanalyse) dem Maklerunternehmen zu bezahlen. Dies auch dann, wenn das vom Maklerunternehmen vermittelte Geschäft gar nicht zustande kommt.

Provisionshöhe

Die Höhe der zulässigen Provision richtet sich nach den in der Immobilienmaklerverordnung angegebenen Werten. Die Provision kann bei der Vermittlung von Wohnungen oder eines Einfamilienhauses nur bis zur jeweiligen Höchstgrenze vereinbart werden. Bei Überschreitungen kann der zu viel bezahlte Betrag zurückverlangt werden.

Vermittlung Mietvertrag

Für die Vermittlung eines Mietvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (Haupt-oder Untermiete) dürfen mit Mieter:innen

• bei einem unbefristeten oder eines länger als 3 Jahre befristeten Mietverhältnis maximal 2 Bruttomieten (plus 20% USt)
• bei einem bis 3 Jahre befristeten Mietverhältnis maximal 1 Bruttomiete (plus 20% USt)

als Provision vereinbart werden. Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomonatsmietzins herangezogen. Dieser besteht aus dem Haupt- oder Untermietzins, den anteiligen Betriebskosten und laufenden öffentliche Abgaben, einem Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift) und einer allfälligen Möbelmiete. Zur Bruttomonatsmiete darf dann noch die Umsatzsteuer dazu verrechnet werden.

Vermittlung Kaufvertrag

Die Maklerprovision bemisst sich prozentuell am Kaufpreis und beträgt

• bei einem Kaufpreis von mehr als € 36.336,42 - maximal 3 % des Kaufpreises
• bei einem Kaufpreis bis € 36.336,42 maximal 4 % des Kaufpreises.

Zu diesem Betrag darf dann noch die Umsatzsteuer (derzeit 20%) dazu verrechnet werden.

Maklerprovision  - Erstauftraggeberprinzip seit 1.7.2023

Für die die Vermittlung von Wohnraum gilt seit 1. Juli 2023 das „Erstauftraggeberprinzip“.

Dieses gilt für die Vermittlung von Mietverträgen über jede Art von Wohnungen (auch Ein-und Zweifamilienhäuser). Davon ausgenommen sind nur Dienstwohnungen. Es spielt keine Rolle, welche rechtlichen Regelungen für die vermittelte Mietwohnung/für das vermittelte Reihenhaus relevant sind (ob also das Mietrechtsgesetz zur Gänze, teilweise oder gar nicht oder ob das Konsumentenschutzgesetz gilt).  Ausgenommen ist die Miete eines Büros oder eines Geschäfts, Pachtverträge und der Kauf/Verkauf von Immobilien.

Provision bezahlt, wer die Maklerleistung zuerst veranlasst

Eine Provision kann mit Wohnungssuchenden nur dann vereinbart bzw. verlangt werden, wenn diese die Wohnungssuche bei dem Maklerunternehmen als Erste beauftragt haben.

Mit Wohnungssuchenden ist eine Provisionsvereinbarung unzulässig, wenn - wie in der Praxis meist üblich - die Vermieter:inseite als erster/erste Auftraggeber:in das Maklerunternehmen beauftragt. In diesem Fall kann das Maklerunternehmen nur mit dem/der Vermieter:in eine Provision vereinbaren.

Keine Provisionspflicht trotz erster Beauftragung

Aber auch mit Wohnungssuchenden als ersten/erste Auftraggeber:in ist, darf in folgenden Fällen keine Provision vereinbart werden:

• Der/die Vermieter:in/Verwalter:in ist am Maklerunternehmen beteiligt.
• Der/die Vermieter:in hat deswegen keinen Maklervertrag abgeschlossen, damit der/die Wohnungssuchende als Erstauftraggeber:in provisionspflichtig wird.
• Das Maklerunternehmen hat eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis der Vermieter:inseite inseriert oder zumindest auf andere Weise beworben.

Im Streitfall müssen Wohnungssuchende vor Gericht beweisen, dass sie nicht zur Zahlung der Provision verpflichtet sind. So müssten sie die Inserierung oder Bewerbung der Wohnung nachweisen, oder belegen, dass eine wechselseitige Beteiligung zwischen Vermieter:in und Maklerunternehmen vorliegt. Schwer bis kaum nachzuweisen wird jedoch im Einzelfall sein, dass die Vermieter:inseite nur deswegen vom Abschluss eines Maklervertrages abgesehen hat, damit der/die Wohnungssuchende provisionspflichtig wird.

Unwirksame Vereinbarungen

Vereinbarungen mit Wohnungssuchenden, die diese iZm der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrages zu Zahlungen verpflichten, sind unwirksam. Dies ist der Fall, wenn beispielsweise Kosten für die Besichtigung, Bonitätsprüfung, oder die Erstellung von Übergabeprotokollen vereinbart bzw. verrechnet werden.  Auch ungerechtfertigte Zahlungen ohne Gegenwert sind verboten. Maklerunternehmen, Vermieter:innen, frühere Mieterinnen oder sonstige Dritte, die unzulässiger Weise eine Provision oder sonstige ungerechtfertigte Zahlungen von wohnungssuchenden Mieter:innen verlangen oder entgegennehmen, riskieren eine Verwaltungsstrafe (Geldstrafe bis zu 3600 EUR).

Dokumentationspflicht

Maklerunternehmen müssen jeden Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrages unter Beifügung des Datums schriftlich und auf einem dauerhaften Datenträger (zB Papier, USB-Stick, DVD, Speicherkarte) festhalten. Maklerunternehmen, die von Mieter:innen eine Provision verlangen, müssen darlegen, dass sie noch keinen Maklervertrag mit dem/der Vermieter:in geschlossen haben. Sie müssen auch darlegen, dass kein Grund vorliegt, der eine sonstige Provisionsforderung ausschließt (zB enge wirtschaftliche Beziehung mit Vermieter:in oder Verwalter:in). Das Maklerunternehmen kann seiner Darlegungsverpflichtung etwa dadurch nachkommen, dass es den Wohnungssuchenden Einblick in die schriftlichen Aufzeichnungen gewährt. Halten Maklerunternehmen diese Verpflichtungen nicht ein, drohen ihnen Verwaltungsstrafen.

Die Dokumentationspflicht ändert nichts daran, dass Maklerverträge grundsätzlich auch mündlich oder schlüssig zustande kommen können (zB durch wechselseitige telefonische/elektronische Erklärungen). In wenigen Ausnahmefällen sind jedoch Vereinbarungen von Makler:innen mit Verbraucher:innen nur wirksam, wenn sie schriftlich und ausdrücklich vereinbart werden (zB Abschluss und Verlängerung eines Alleinvermittlungsauftrages).

Rücktritt vom Immobiliengeschäft/Maklervertrag

Rücktritts-Widerrufsrecht nach dem Fern-und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG)

Von einem Vertrag mit einem Immobilienmakler:in können Verbraucher:innen ohne Angabe von Gründen zurücktreten, sofern der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des/der Makler:in (zB in der Privatwohnung, am Arbeitsplatz) oder ausschließlich über Fernabsatz (zB Internet, Telefon, Fax, SMS, E-Mail) abgeschlossen wurde.

Dieses Rücktritts- bzw. Widerrufsrecht bezieht sich nur auf den Maklervertrag, betrifft jedoch nicht das vermittelte Geschäft (Miet- und Kaufvertrag). Die Abgabe der Widerrufserklärung kann unter Verwendung des vom Maklerunternehmen beigestellten Widerrufsformulars oder formlos (d.h. auch mündlich) erfolgen. Es empfiehlt sich aus Beweisgründen den Rücktritt per „Einschreiben“ zu erklären.

Die Rücktrittsfrist beträgt 14 Tage und beginnt mit dem Abschluss des Vertrages zu laufen. Klärt der/die Makler:in nicht bzw. nicht ausreichend oder in unverständlicher Weise über das Rücktrittsrecht auf bzw. stellt kein Widerrufsformular zur Verfügung, beträgt die Rücktrittsrecht insgesamt 12 Monate und 14 Tage.

Durch eine wirksame Rücktrittserklärung wird der Maklervertrag aufgehoben und damit unwirksam.

Werden Verbraucher:innen vom Maklerunternehmen nicht ordnungsgemäß über das Rücktrittsrecht (Bedingungen, Fristen, Vorgangsweise) aufgeklärt und treten diese vom Maklervertrag zurück, entfällt der Provisionsanspruch des Maklerunternehmens.  Eine bereits erhaltene Provision ist an die Verbraucher:innen zurückzuzahlen. Dies auch dann, wenn es durch die Tätigkeit des/der Makler:in zum Abschluss eines Miet-oder Kaufvertrages gekommen ist. Zudem kann das Maklerunternehmen in solchen Konstellationen auch kein aliquotes Entgelt für bereits erbrachte Vermittlungsleistungen verlangen.

Kein Rücktrittsrecht steht zu, wenn der/die Verbraucher:in

• ausdrücklich zugestimmt hat, dass das Maklerunternehmen vorzeitig d.h. vor Ablauf der Rücktrittsfrist tätig wird
• bestätigt, dass er/sie bei vollständiger Erfüllung das Rücktrittrecht verliert und
• das Maklerunternehmen noch vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird (zB Übermittlung von Detailinformationen, Vereinbarung eines Besichtigungstermins) und seine Leistung sodann vollständig erbracht hat.

Bei Einhaltung dieses Prozederes kann dem Maklerunternehmen ein Wertersatz zustehen, wenn das Maklerunternehmen den/die Verbraucher:in bei Vertragsabschluss ordnungsgemäß über den Widerruf und die anteilige Zahlungspflicht belehrt und die Leistung vollständig erbracht hat (Namhaftmachung reicht).

Fehlt eine Aufforderung zum vorzeitigem Tätigwerden (häufig durch Anklicken/Ankreuzen eines entsprechenden Kästchens durch den/die Verbraucher:in), kann der/die Wohnungssuchende zurücktreten und hat das Maklerunternehmen keinen Anspruch auf Zahlung der Provision oder eines Wertersatzes.

(Weitere Informationen auch unter „FAQ: Rücktritt nach § 3  Konsumentenschutzgesetz (KSchG) und sonstige Rechte im Fernabsatz im KSchG“).

Rücktritt nach § 30a Konsumentenschutzgesetz

Voraussetzung für dieses Rücktrittsrecht ist, dass die Vertragserklärung (Annahme eines Miet- oder Kaufanbots, Abschluss eines Kauf-oder Mietvertrages) am Tag der Erstbesichtigung abgegeben wurde.

Das Rücktrittsrecht gilt nur beim Kauf oder Miete von Wohnungen, Einfamilienhäusern oder von Grundstücken, die zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet sind bzw. betrifft überdies nur Objekte, die von dem/die Verbraucher:in oder nahen Angehörigen dauerhaft bewohnt werden sollen (also kein Zweit- oder Ferienwohnsitze und Anlageobjekte). Auf dieses Rücktrittsrecht können sich Verbraucher:innen auch berufen, wenn ihre Vertragspartner:innen keine Unternehmer:innen sind (Immobiliengeschäft zwischen zwei Verbraucher:innen).

Die Rücktrittserklärung ist an keine bestimmte Form gebunden. In Fällen, in denen kein Maklerunternehmen involviert ist, ist die Rücktrittserklärung direkt an den/die Abgeber:in (Vermieter:in, Verkäufer:in) zu richten. Ist ein Maklerunternehmen eingeschritten und wird die Rücktrittserklärung (zB vom Mietanbot) an diesen gerichtet, so gilt sie gleichzeitig auch für einen im Zuge der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag.

Der Rücktritt von der Vertragserklärung kann binnen einer Woche, gerechnet ab dem Tag der erstmaligen Besichtigung erklärt werden.  Hat der/die Verbraucher:in keine Kopie der Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten, endet die Rücktrittsfrist einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.

Rücktritt nach § 3a Konsumentenschutzgesetz

Der/die Verbraucher:in kann vom Vertrag zurücktreten, wenn für seine/ihre Einwilligung maßgebliche Umstände wie

• eine Förderung (z.B.: Wohnbauförderung),
• steuerliche Vorteile
• eine Kreditfinanzierung oder
• die Mitwirkung/Zustimmung Dritter, die erforderlich ist, damit die Leistung des Unternehmens erbracht bzw. von dem/der Verbraucher:n verwendet werden kann

von dem/der Unternehmer:in im Zuge von Vertragsverhandlungen als wahrscheinlich dargestellt wurde und dieser Umstand gar nicht oder in erheblichem Ausmaß nicht eintritt.

Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab dem Zeitpunkt, zu dem der/die Verbraucher:in erkennen kann, dass der erwartete Umstand nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eintritt und er/sie von dem Unternehmen über das Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht erlischt einen Monat nach vollständiger Vertragserfüllung.

Rücktritt nach § 3 Konsumentenschutzgesetz

Verbraucher:innen können von ihren Vertragsanbot oder Vertrag zurücktreten, wenn sie die Vertragserklärung weder in den Geschäftsräumlichkeiten des Maklerunternehmens noch bei einem von diesem benützten Messestand abgegeben haben. Erfasst wäre auch der Fall, dass Verbraucher:innen auf der Straße von persönlich angesprochen werden und in die Geschäftsräume gebracht werden und dann eine Vertragserklärung abgeben. Voraussetzung für dieses Rücktrittsrecht ist, dass das Geschäft nicht durch den/die Verbraucher:in angebahnt wurde (diese also von sich aus das Unternehmen zu dem konkret abgeschlossenen Geschäft kontaktiert haben).

Die Rücktrittserklärung ist an keine bestimmte Form gebunden. Ein Rücktritt ist innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsabschluss möglich. Wurde keine Informationsurkunde (Name/Anschrift des Maklerunternehmens, notwendige Angaben zum Vertrag) mit Rücktrittsbelehrung übergeben, steht das Rücktrittsrecht für eine Frist von 12 Monaten und 14 Tagen ab Vertragsabschluss zu. Nach Ablauf von 12 Monaten und 14 Tagen ab Vertragsabschluss ist ein Rücktritt nicht mehr möglich.

Das Rücktrittsrecht nach § 3 Konsumentenschutzgesetz ist nur anwendbar, wenn die Regeln für das Auswärtsgeschäft (zB Geschäftsabschluss in der Privatwohnung, am Arbeitsplatz) nach dem Fern-und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) nicht anwendbar ist. So ist das FAGG auf Maklerverträge anwendbar, nicht jedoch auf Wohnungsmietverträge.

Immobiliengeschäfte, bei welchen ein Rücktritt nach § 3 KSchG in Frage kommt, sind selten. Dies wäre etwa der Fall, wenn ein/eine Immobilienmakler:in oder Hausverwalter:in die Mieter:innen anlässlich einer geplanten Sanierung des Hauses aufsucht und diese dazu veranlasst eine Vertragserklärung  (zB Änderung des Mietvertrages) abzugeben.