Vergaberegeln bei Immobilienkrediten – VfGH lehnt Antrag ab
veröffentlicht am 15.01.2024
Ein Mann hatte sich in Zusammenhang mit den strengeren Regeln bei der Vergabe von Immobilienkrediten an den VfGH (Verfassungsgerichtshof) gewandt. Dieser lehnte den Antrag ab, weil die Verordnung gesetzeskonform erlassen worden war und somit keine hinreichende Aussicht auf Erfolg besteht.
Seit 2022 gelten strengere Vergabekriterien für Immobilienkredite in Österreich. Die KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) wurde von der FMA (Finanzmarktaufsicht) erlassen. Die Verordnung wurde mit dem Konsumentenschutzministerium abgestimmt und liegt im Interesse des Verbraucher:innenschutzes. Sie soll sicherstellen, dass Immobilienkredite leistbar bleiben, wenn sich die finanzielle Lage eines Kreditnehmers oder einer Kreditnehmerin verschlechtert. Darüber hinaus sollen so systemische Risiken minimiert werden.
Überprüfung der Kreditwürdigkeit
Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) verpflichtet eine Bank, die Kreditwürdigkeit des Verbrauchers bzw. der Verbraucherin eingehend zu prüfen, bevor ein Kredit vergeben wird. Immobilienkredite dürfen nur an Personen vergeben werden, die ausreichend kreditwürdig sind. Das Gesetz ist eine zentrale Säule des Konsumentenschutzes. Es soll Verbraucher:innen vor Überschuldung, dem Verlust der Immobilie und generell nachteiligen Kreditaufnahmen schützen.
Beschränkungen und Obergrenzen für die Kreditvergabe
Entsprechend der seit Sommer 2022 geltenden KIM-VO müssen Kreditnehmer:innen folgende Kriterien erfüllen:
- Die Beleihungsquote darf 90 Prozent des Werts der Immobilie (oder anderer Sicherheiten) nicht überschreiten. Weil meist noch Nebenkosten hinzukommen – angenommen werden 10 Prozent –, braucht der Kreditnehmer bzw. die Kreditnehmerin Eigenmittel in der Höhe von 20 Prozent.
- Die Schuldendienstquote darf bei maximal 40 Prozent liegen. Die jährlichen Rückzahlungen aller Kredite dürfen also maximal 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens der Kreditnehmerin bzw. des Kreditnehmers ausmachen.
- Die Kreditlaufzeit darf maximal 35 Jahre betragen.
Es gibt eine Geringfügigkeitsgrenze von 50.000 Euro. Finanzierungen bis zu diesem Betrag sind von den genannten Vorgaben ausgenommen. Damit sollen Renovierungen und Sanierungen – und der Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger – erleichtert werden.
Ausnahmekontingente
Jeder Bank stehen Ausnahmekontingente bei der Kreditvergabe zu. Dadurch kann ein Verbraucher bzw. eine Verbraucherin einen Immobilienkredit erhalten, auch wenn er bzw. sie einen der oben aufgelisteten Punkte nicht erfüllt. In so einem Fall muss nachgewiesen werden, dass die Leistbarkeit auf andere Weise gegeben ist. Insgesamt dürfen bei einem Kreditinstitut maximal 20 Prozent aller Kredite eine der Obergrenzen überschreiten.
Zu strikte Verordnung?
Ein Vorarlberger hatte sich an den VfGH gewandt, weil seine Bank einen Kreditantrag für den Kauf einer Eigentumswohnung abgelehnt hatte. Seine Schuldendienstquote lag bei 50 Prozent (erlaubt sind max. 40 Prozent). Auch die Beleihungsquote von max. 90 Prozent wurde überschritten. Die Finanzierung im Rahmen eines Ausnahmenkontingents war nicht möglich, weil die Bank dieses schon ausgeschöpft hatte.
Der Mann stellte infolgedessen beim VfGH den Antrag, Teile der KIM-VO als gesetzwidrig aufzuheben. Er sah einen Verstoß gegen das Bankenwesengesetz. Dort ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen Beschränkungen zulässig sind. Sie dürfen dann erlassen werden, wenn sich systemische Risiken aus Fremdkapitalfinanzierungen von Immobilien negativ auf die Finanzmarktstabilität auswirken könnten. Der Antragsteller argumentierte, dass diese Voraussetzungen nicht gegeben gewesen seien, als die FMA die Verordnung erlassen hatte.
VfGH lehnte Antrag ab
Der VfGH lehnte den Antrag ab: Die FMA hatte die Verordnung entsprechend dem Gesetz erlassen, da die Voraussetzungen für die Verordnung zum Zeitpunkt des Erlassens vorgelegen seien. Dies gehe laut VfGH aus einer Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums und einer gutachterlichen Äußerung der Österreichischen Nationalbank hervor.
Die FMA muss regelmäßig prüfen, ob die Beschränkungen und Maßnahmen noch notwendig sind und sie gegebenenfalls aufheben oder anpassen.
Weitere Informationen
Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung
Berechnungsbeispiel zur KIM-VO der FMA
Informationen zu Immobilien- und Hypothekarkredit auf konsumentenfragen.at
Informationen zu Kreditverträgen und fixer vs. variabler Verzinsung auf konsumentenfragen.at