WOHNEN - Rückstellung der Wohnung bei Mietende


Was muss ich beachten, wenn ich die Wohnung dem/der VermieterIn zurückgebe?

Die Wohnung ist grundsätzlich geräumt zu übergeben und zu reinigen. MieterInnen haben die in ihrem Eigentum stehenden Gegenstände (dazu gehören auch Einbaumöbel oder Einrichtungsgegenstände, die dem/der VormieterIn abgelöst wurden) aus der Wohnung zu entfernen.

Zu einer Wohnungsrückstellung gehört auch die Rückgabe der Schlüssel. Dazu ist erforderlich, dass die Schlüssel dem/der VermieterIn bzw. der Hausverwaltung überbracht werden. Das Einwerfen der Schlüssel in den Postkasten oder die Zusendung an dem/die VermieterIn per Post ist keine ordnungsgemäße Rückstellung. Der/die VermieterIn ist in diesem Fall berechtigt weiterhin ein Benützungsentgelt zu verlangen!

TIPP: Sofern machbar, sollte die Wohnung mit dem/der VermieterIn einige Wochen vor Vertragsende besichtigt werden und die Rückstellung der Wohnung im Vorhinein zu besprechen, um späteren Differenzen vorzubeugen.

Was habe ich zu befürchten, wenn ich die Wohnung nicht zeitgerecht zurückstelle?

Wird die Wohnung bis zum vereinbarten Termin nicht geräumt, kann der/die VermieterIn die Übernahme der Wohnung verweigern und dem/die MieterIn zur Entfernung der nicht mitgemieteten Sachen auffordern. Er hat aber auch die Möglichkeit die Wohnung/Schlüssel zu übernehmen und die Entfernung der Gegenstände selbst zu veranlassen. Dadurch angefallene Transport-und Lagerkosten können im Wege des Schadenersatzes vom Kautionsbetrag (siehe dazu FAQ „Kaution") abgezogen oder von dem/der MieterIn eingefordert werden.

Verzögert sich die Rückstellung aus Gründen, die bei dem/der MieterIn liegen, kann der/die VermieterIn für die Zeit ab Mietende bis zur tatsächlichen Rückstellung der Wohnung ein angemessenes Benützungsentgelt verlangen. Für den Fall, dass die verzögerte Rückstellung von Mieterseite verschuldet wurde, könnte er auch Schadenersatzansprüche geltend machen.

ACHTUNG: Grundsätzlich ist es auch zulässig im Mietvertrag zu vereinbaren, dass MieterInnen bei verschuldeter, nicht zeitgerechter Rückstellung der Wohnung eine angemessene Konventionalstrafe zu zahlen haben.

In welchem Zustand muss ich die Wohnung dem/der VermieterIn bei Mietende übergeben?

Die Wohnung ist in dem Zustand zu übergeben, in welchem sie angemietet wurde. Übliche Abnützungsspuren, die bei vertragsgemäßem und schonendem Wohnungsgebrauch entstehen, muss sich der/die VermieterIn gefallen lassen, dafür erhält er/sie den Mietzins. Bei bloß gewöhnlicher Abnützung ist somit der/die MieterIn nicht verpflichtet, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Geringfügige Veränderungen des Mietobjekts durch den /die MieterIn können in der Wohnung belassen werden.

Beispiele aus der Rechtsprechung:

  • Das Anbringen von Seifen-/Handtuchhaltern, die mit Dübel in der Wand (Fliesen)befestigt werden, ist eine geringfügige Veränderung.

  • Verfliesungen und Tapezierungen sind geringfügige Veränderungen.

  • Die nach Demontage von Küchenkästchen, Karniesen und anderen Regalen zurückgelassenen Bohrlöcher in nicht verfliester Wand sind gewöhnliche Abnützung.

  • Ein Kratzer in der Badewanne ist noch als gewöhnliche Abnützung anzusehen.

  • Schäden an Tapeten, die bei Entfernung von Regalen zurückbleiben, sind gewöhnliche
    Abnützungen.

  • Die Wandfarben „Grün" und „Ocker" entsprechen dem Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit - nur extreme Farben, beispielsweise „Schwarz" gehen über die gewöhnliche Abnützung hinaus.

  • 110 Dübellöcher in zwei Zimmern gehen über die gewöhnliche Abnützung hinaus.

  • Das Verkleben eines Teppichbodens auf den bei der Anmietung der Wohnung neuen Parkettboden ist keine gewöhnliche Abnützung.

  • Fehlende Parkettteile oder tiefe Kratzer und dunkle Flecken im Parkett stellen eine außergewöhnliche Abnützung dar.

Wann haften MieterInnen?

Stellt der/die MieterIn die Wohnung in übermäßig abgenutzten oder beschädigten Zustand zurück, haftet er/sie dem/der VermieterIn für diese Schäden. Nur wenn die Beschädigungen oder übermäßigen Abnutzungen auf ein Verschulden des/der MieterIn zurückzuführen sind, wird dieser/diese dem/der VermieterIn schadenersatzpflichtig; dies auch dann, wenn der Schaden von MitbewohnerInnen, Gästen, HandwerkerInnen oder UntermieterInnen schuldhaft verursacht wurde.

Bei der Berechnung des Schadens ist auf den Zeitwert der beschädigten Sache abzustellen. Es ist zu berücksichtigen, wenn abgenutzte Wohnungsbestandteile nicht mehr neuwertig sind und sich die Wohnung bereits bei Anmietung in einem stark abgenutzten Zustand befunden hat. Hat die beschädigte Sache aufgrund ihres Alters nur einen geringen oder gar keinen Zeitwert mehr, können nicht die vollen bzw. keine Neuanschaffungskosten verlangt werden.

Dazu folgende Beispiele aus der Rechtsprechung:

  • Die Erneuerung der Malerei wegen unterschiedlich gefärbter Wände ist nach 22 jähriger Mietdauer nicht zu ersetzen, weil aufgrund des Alters bzw. der abgelaufenen Lebensdauer seitens der VermieterInnen sowieso eine Erneuerung hätte stattfinden müssen und man in solchen Fällen nur von einer gewöhnlichen Abnützung sprechen kann.

  • Ein beschädigter Kunststoffbelag kann dem/der MieterIn nicht angelastet werden, weil der Kunststoffbelag höchstens eine 22-jährige Mietdauer hat.

  • Die Kosten für das dreimalige Schleifen des beschädigten Parkettbodens (tiefe Kratzer) sind von dem/der MieterIn nicht voll zu tragen, sondern wegen der langen Mietdauer nur zu einem Drittel.

  • Bei beschädigten Steckdosen, Innentüren (Furnierschäden) und Waschbecken(Haarriss) ist von einer 30-jährigen Nutzungsdauer auszugehen. Der/die Mieterin hat daher nach 22-jähriger Mietdauer nur ein Drittel der jeweiligen Erneuerungskosten zu ersetzen.

  • Die Schadenersatzpflicht des/der MieterIn ist zu bejahen, wenn durch das Entfernen
    von Schaltern, Steckdosen und Sicherungskästen die elektrische Anlage in einen nicht funktionierenden Zustand versetzt wird und dem/der MieterIn eine funktionierende Elektroanlage übergeben wurde.

Im Schadensfall kann der/die VermieterIn den Schaden mit der Kaution (siehe auch FAQ „Kaution") abrechnen. Ist dies nicht möglich bzw. übersteigt der Schaden der Höhe nach den Kautionsbetrag muss der/die VermieterIn den Schadenersatzanspruch innerhalb eines Jahres ab Rückstellung der Wohnung gerichtlich geltend machen, ansonsten verfällt der Anspruch.

TIPP: Um im Streitfall (unberechtigten) Forderungen des/der VermieterIn begegnen zu können und Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam bei Mietende - am besten auch bei Mietbeginn - ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Dieses Protokoll sollte den Wohnungszustand möglichst genau dokumentieren und von MieterIn und VermieterIn unterschrieben werden. Es ist auch zu empfehlen Beweise für den Zustand der Wohnung zu sammeln (z.B.: Zeugen zur Wohnungsrückgabe mitzunehmen, die Wohnung zu fotografieren).

Muss ich die Wohnung bei Mietende neu ausmalen?

Wurde im Mietvertrag dazu nichts vereinbart und weisen die Wände nur gewöhnliche Abnützungsspuren auf, sind Sie nach dem Gesetz zum Neuausmalen nicht verpflichtet. Anders verhält es sich, wenn die Wände/Malerei über das normale Ausmaß hinausgehende Abnützungen oder Beschädigungen (auffallende Flecken oder Löcher in den Wänden) aufweisen bzw. die Wohnung mit ungewöhnlichen, auffälligen Farben ausgemalt wurde. Ungewöhnliche Farbgestaltungen (z.B. rot, schwarz) müssen vor der Rückgabe der Wohnung beseitigt werden.

Wurde im Mietvertrag eine Verpflichtung  zum Neuausmalen vereinbart, ist fraglich, ob diese zulässig ist bzw. sich der/die VermieterIn wirksam darauf berufen kann. Auszugehen ist davon, dass die meisten solcher Vereinbarungen in Formularmietverträgen rechtsunwirksam sind (siehe dazu nächste Frage).

Findet sich eine entsprechende Klausel in Ihrem Vertrag, ist es ratsam die Beratung und Einschätzung von MietrechtsexpertInnen einzuholen.

Ist die Vereinbarung, die mich zum Ausmalen verpflichtet, wirksam?

In Mietverträgen finden sich häufig Vereinbarungen, wonach detailliert der Zustand festgelegt wird, in welchem sich die Wohnung bei Rückstellung befinden muss. Ebenso regelmäßig werden auch Pflichten des/der MieterIn (meist Neuausmalen der Wohnung vor Rückstellung) festgelegt.

Grundsätzlich sind nach der Judikatur des Obersten Gerichtshofes Ausmalverpflichtungen in Mietvertragsformularen (im Sinne von vorformulierten Vertragsbedingungen) unwirksam, außer es gibt eine sachliche Rechtfertigung für eine solche Verpflichtung. Sachlich gerechtfertigt und wirksam wäre eine Ausmalverpflichtung etwa dann, wenn der/die VermieterIn sich bereit erklärt, dem/der MieterIn die Kosten des Neuausmalens zu ersetzen.

Unzulässig wäre eine Vereinbarung in einem Mietvertragsformular, die MieterInnen dazu verpflichtet die Wohnung in genau demselben Zustand, wie angemietet, zurückzustellen. Dies würde ja - so der Oberste Gerichtshof - bedeuten, dass der/die MieterIn die Wohnung praktisch gar nicht bewohnen hätte dürfen bzw. alle Spuren, die mit dem üblichen Gebrauch zusammenhängen, beseitigen müsste. Da MieterInnen nicht zur Vornahme von Renovierungsarbieten verpflichtet werden können, soweit sich die Wohnung zu Ende der Mietzeit im Zustand normaler Abnützung befindet, ist eine darauf ausgerichtete Verpflichtung zum Ausmalen in Mietvertragsformularen für MieterInnen gröblich benachteiligend und nicht wirksam.

Ebenso gröblich benachteiligend - nach Auffassung des OGH - sind Vereinbarungen in einem Mietvertragsformular, die MieterInnen zur Vornahme von Ausmalarbeiten bei Mietobjekten verpflichten, die in  nicht neu ausgemaltem Zustand bzw. nicht weiß ausgemaltem Zustand angemietet wurden. Auch Vereinbarungen, wonach MieterInnen am Ende der Mietzeit jedenfalls neu ausmalen müssen, unabhängig davon, ob von dem/der MieterIn während der Mietdauer Renovierungsarbeiten vorgenommen wurden bzw. überhaupt ein Ausmalbedarf besteht, wären unzulässig.


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