WOHNEN - Mietzinsminderung


Wann habe ich Anspruch auf eine verminderte Miete?

Kann eine Wohnung nicht - wie im Vertrag vereinbart - benutzt werden, weil sie mangelhaft ist, haben Mieterinnen/Mieter das Recht auf vorübergehende Herabsetzung des Mietzinses. Voraussetzung ist, dass das Mietobjekt aufgrund dieses Mangels (bei Mietbeginn oder während der Mietdauer) gar nicht oder nur eingeschränkt benutzt werden kann. Geringfügige Mängel, wie beispielsweise Schönheitsfehler (z.B. abgenutzter Tür- oder Fensteranstrich) berechtigen nicht zur Mietzinsminderung.

Das Mietzinsminderungsrecht erstreckt sich nicht nur auf Mängel in der Wohnung. Auch wenn beispielsweise ein mitgemietetes Kellerabteil oder ein zur Mitbenützung zur Verfügung gestellter Fahrradabstellraum nicht benutzt werden kann, steht hierfür eine Mietzinsminderung zu.

Das Recht den Mietzins zu mindern, haben Mieterinnen/Mieter bei allen Wohnungsmietverträgen, unabhängig davon, ob die Mieterschutzregelungen des MRG bzw. des WGG gelten.

Das Recht der Mieterin/des Mieters auf Mietzinsminderung kann im Vorhinein nicht beschränkt oder ausgeschlossen werden. Klauseln in Mietverträgen, die vorsehen, dass die Mieterin/der Mieter bereits bei Unterfertigung des Vertrages auf sein Mietzinsminderungsrecht verzichtet, sind unwirksam und für die Vermieterin /den Vermieter nicht durchsetzbar.

Was kann gemindert werden?

Die Mietzinsminderung bezieht sich grundsätzlich auf alle Mietzinsbestandteile, also auch auf die Umsatzsteuer, Betriebskosten, Heizkosten ua.

Ab wann und wie lange kann ich den Mietzins reduzieren?

Ab Eintritt des Mangels kann der Mietzins prinzipiell sofort - ohne gerichtliches Verfahren -reduziert werden. Der Anspruch steht ab Beginn der Beeinträchtigung bis zur Behebung des Mangels zu. Sobald der Mangel beseitigt wurde, endet das Recht auf Mietzinsminderung. Dies ist auch der Fall, wenn die Mieterin/der Mieter den Mangel selbst behebt oder beheben lässt.

Der Mietzins darf nur für die tatsächliche Dauer der Beeinträchtigung gemindert werden. Fällt beispielsweise die Warmwasserversorgung in der Wohnung nur für einige Stunden oder einzelne Tage aus, kann die Miete nur anteilsmäßig bzw. nur für jene Zeit reduziert werden, in welcher die Wohnung nicht mit Warmwasser versorgt werden konnte.

Wie viel kann ich vom Mietzins abziehen?

Es gibt keine verbindlichen Richtsätze. Die Höhe der Mietzinsminderung ist im Gesetz nicht festgelegt. Auszugehen ist davon, dass dabei auf die Schwere, Dauer und den Umfang der Beeinträchtigung abzustellen ist. Betroffene Mieterinnen/Mieter müssen im Anlassfall selbst einschätzen, wie groß die Beeinträchtigung ist und den Abschlag selbst bemessen. Im Streitfall entscheidet das zuständige Bezirksgericht - eventuell unter Einbeziehung eines Sachverständigen - über die Höhe der Mietzinsminderung.

Zur Orientierung einige Beispiele aus der Judikatur:

  • Mietobjekt längere Zeit ohne Wasser- und Stromversorgung - 80% Mietzinsminderung
  • fehlende Wasserversorgung - 50 % Mietzinsminderung
  • unzureichende Wasserversorgung - bis zu 100 % Mietzinsminderung
  • Lärmbelästigung durch Straßenarbeiten - bis zu 25% Mietzinsminderung
  • Wohnung kann nicht zu jeder Tages-und Nachtzeit betreten werden, weil kein Schlüssel zum Eingangstor des Hauses vorhanden ist - 100 % Mietzinsminderung
  • Eingangstür nicht abschließbar - bis zu 15 % Mietzinsminderung
  • fehlende Beheizbarkeit während der Wintermonate - 100 % Mietzinsminderung
  • defekte Waschmaschine im Haus - bis zu 5 % Mietzinsminderung
  • Zugluft wegen undichter Fenster - bis zu 20 % Mietzinsminderung

Bei welchen Mängeln steht mir das Recht auf Mietzinsminderung zu ?

Mietzinsminderung kann beispielsweise geltend gemacht werden, wenn die Wohnung längere Zeit ohne Wasser- und Stromversorgung ist. Auch bei Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung in der Wohnung - vorausgesetzt diese Beeinträchtigung ist nicht durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieterin/des Mieters verursacht - steht ein Zinsminderungsrecht zu. Auch der Ausfall einer Heiztherme berechtigt zur Mietzinsminderung.

Mehr Informationen darüber, in welchen Fällen von den Gerichten im Einzelfall Mietzinsminderung zugesprochen wurde, finden Sie unter der vorhergehenden Frage.

Bei welchen Mängeln habe ich kein Recht auf Herabsetzung des Mietzinses?

Nicht jede Beeinträchtigung berechtigt zur Mietzinsminderung. Dies setzt schon voraus, dass man als Mieterin/Mieter spürbar in der Nutzung der Wohnung beeinträchtigt wird. Bei Wohnungsmängeln/Schäden, die zu keiner Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung führen, besteht kein Recht auf Mietzinsminderung.

Beispiele für geringfügige Mängel, die nicht zur Mietzinsminderung berechtigen:

  • Sprung einer Fensterscheibe
  • rinnender Wasserhahn
  • Abnutzung des Wandbelags oder des Türanstrichs
  • Haarrisse an der Decke
  • quietschende Türen
  • ausgeleierte Scharniere von Kästen/Möbeln

Wann habe ich keine Möglichkeit den Mietzins zu mindern ?

Eine Mietzinsminderung ist dann ausgeschlossen, wenn

  • Mieterinnen/Mieter die Beeinträchtigung selbst herbeigeführt haben (z.B. Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung in der Wohnung durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieterin/des Mieters verursacht wurden),
  • Mieterinnen/Mieter die Vermieterin/den Vermieter an der Mängelbehebung hindern,
  • die Mangelhaftigkeit der Wohnung bei Vertragsabschluss bekannt war und die Mieterin/der Mieter diesen Umstand akzeptiert hat (z.B. die Mieterin/der Mieter von der Vermieterin/dem Vermieter auf regelmäßig auftretende Beeinträchtigungen wie etwa Lärmbeeinträchtigungen durch nahegelegene Sportanlagen hingewiesen wird oder im Mietvertrag ein gewisses Ausstattungsmanko der Wohnung ausdrücklich festgehalten und bei der Mietzinsbildung berücksichtigt wurde), oder
  • die Mieterin/der Mieter trotz Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos zahlt (die Rechtsprechung wertet dies zumeist als einen Verzicht auf den Mietzinsminderungsanspruch)

WICHTIG: Hat aber die Vermieterin/der Vermieter bei Vertragsabschluss bzw. Anmietung der Wohnung zugesagt bestimmte Arbeiten durchzuführen (z.B. Holzkastenfenster gegen Kunststofffenster zu tauschen) oder bestimmte - auch geringfügige - Mängel zu beheben (z.B. Türanstrich zu erneuern), besteht ein Mietzinsminderungsanspruch.

Kann ich den Mietzins auch dann mindern, wenn die Vermieterin/der Vermieter den mangelhaften Zustand der Wohnung nicht verschuldet hat?

Auch in Fällen, in welchen die Vermieterin/der Vermieter auf die Beeinträchtigung keinen Einfluss hat, beispielsweise bei Störungen wie etwa Lärmbelästigung durch nahegelegene Sportanlagen, Lärm und Schmutz aufgrund von Straßenarbeiten oder Bauarbeiten am Nachbarhaus, kann der Mietzins reduziert werden. Es kommt nicht darauf an, ob die Vermieterin/den Vermieter am Auftreten des Mangels ein Verschulden trifft.

In einem solchen Fall hat die Vermieterin/der Vermieter nur die Möglichkeit gegen die Verursacherin/den Verursacher der Beeinträchtigung - vorausgesetzt diese oder diesen trifft ein Verschulden - Schadenersatzansprüche geltend zu machen.

Was sollte ich berücksichtigen, wenn ich vorhabe den Mietzins zu mindern ?

Eine Verringerung der Miete, ohne die Vermieterin/den Vermieter hierüber vorab zu informieren, empfiehlt sich nicht. Die Bekanntgabe des Mangels sollte jedenfalls zeitnah und schriftlich erfolgen. Der Grund der Beeinträchtigung und die Höhe der Mietzinsminderung sind bekanntzugeben. Zudem sollte die Vermieterin/der Vermieter (sofern es ihm/ihr möglich ist) zur Beseitigung der Beeinträchtigung und Rückzahlung (eines Teils) des ab Beeinträchtigung bereits geleisteten Mietzinses aufgefordert werden.

Eine sofortige Mietzinsminderung ist idR nicht anzuraten, da sich die Beeinträchtigung bzw. die Höhe der Mietzinsminderung oft im Vorhinein schwer oder gar nicht einschätzen lassen. Zudem riskiert man von der Vermieterin/dem Vermieter auf den vollen Mietzins und auf Räumung geklagt zu werden (siehe Kapitel "Kündigungsverfahren/Räumungsklage").

Will man dieses Risiko nicht eingehen, sollte man den vollen Mietzins zahlen und erst später den zu viel bezahlten Mietzins zurückfordern bzw. einklagen. In diesem Fall ist es erforderlich den Mietzins nur unter Vorbehalt zu bezahlen. Die Erklärung des Vorbehalts ist wichtig, da die vollständige Weiterzahlung des Mietzinses ohne entsprechenden Vorbehalt als Verzicht auf eine zustehende Mietzinsminderung angesehen werden könnte.

Zu beachten ist, dass eine nachträgliche Minderung des Mietzinses (also rückwirkend für die Vergangenheit) prinzipiell ausgeschlossen ist, außer die/der Mieter kann nachweisen, dass eine ohne Vorbehalt geleistete Mietzinszahlung irrtümlich (in Unkenntnis der Möglichkeit der Mietzinsminderung) geleistet wurde. Eine Argumentation mit Irrtum wird nicht immer erfolgreich sein. Denkbar wäre eine solche Argumentation dann, wenn unrechtmäßig im Mietvertrag das Mietzinsminderungsrecht der Mieterin oder des Mieters ausgeschlossen wurde.

Es ist darauf zu achten, dass die Höhe der Mietzinsminderung in einem realistischen Verhältnis zur Beeinträchtigung steht. Problematisch ist, wenn Mietzinsabschläge zu hoch angesetzt werden. Nimmt die Vermieterin/der Vermieter die Mietzinsminderung zum Anlass für eine Räumungsklage, so besteht die Gefahr, dass er mit dieser erfolgreich ist. Dies wäre dann der Fall, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung nur geringfügig war und von der Mieterin/dem Mieter die Mietzinsminderung eklatant und unnachvollziehbar überhöht geltend gemacht wurde (z.B. Minderung des Mietzinses um 100% wegen angeblicher Zugluft eines einzigen Fensters).

WICHTIG: Um die Umstände für die Mietzinsminderung ausreichend belegen zu können, ist anzuraten über sämtliche Ursachen der Mietzinsminderung Aufzeichnungen zu machen (z.B. an welchen Tagen, zu welchen Zeiten es zu Lärmbeeinträchtigungen gekommen ist) und allenfalls Fotos anzufertigen. Eine solche Dokumentation kann in einem Gerichtsverfahren sehr hilfreich sein.

TIPP: Bevor man Mietzinsminderung geltend macht, sollte man sich unbedingt ausführlich von Mietrechtsexpertinnen und -experten beraten lassen.


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