WOHNEN - Mietzins


Was versteht man unter dem Mietzins? Wie setzt sich dieser zusammen?

Der Mietzins ist das laufende Entgelt, das der/die MieterIn bei Wohnungen an den/die VermieterIn zu zahlen hat. Für Wohnungen, die dem MRG voll unterliegen, sind der Mietzins und seine Bestandteile genau geregelt.

Der Mietzins setzt sich zusammen aus:

  • dem Hauptmietzins
  • dem Anteil an laufenden öffentlichen Abgaben (z.B.: für Müllabfuhr, Kanalgebühr, etc.); (eventuell)
  • dem Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (=Kosten fürGemeinschaftsanlagen
    wie zB Aufzug, Waschküche, Grünflächen etc.)
  • dem angemessenen Entgelt für (eventuell) mitvermietete Einrichtungsgegenstände
  • dem angemessenen Entgelt für allfällige sonstige Leistungen, die der Vermieter über
    die Überlassung des Mitgegenstandes hinaus erbringt (z.B.: Reinigung, Bedienung)
  • der Umsatzsteuer (in der Regel 10%; für Wärme- und Energielieferungen und mietvermietete Einrichtungsgegenstände beträgt der USt-Satz 20%)

Für Wohnungen, die dem MRG nicht oder nur teilweise unterliegen wie zB Wohnungen in Ein-und Zweiobjekthäusern oder nach dem 2. Weltkrieg errichtete Eigentumswohnunge (Verweis) gibt es keine eindeutige gesetzliche Regelung darüber, was unter Mietzins zu verstehen ist.

TIPP: Es ist anzuraten, den Mietzins bei diesen Wohnungen im Vertrag eindeutig zu regeln und in seine einzelnen Bestandteile zu gliedern. Andernfalls könnten Sie im Streitfall Beweisschwierigkeiten bekommen.

Was ist ein Pauschalmietzins?

Anstelle eines aufgeschlüsselten Mietzinses kann im Mietvertrag auch ein Pauschalmietzins vereinbart werden. Bei einer Pauschalmietzinsvereinbarung sind sämtliche Mietzinsbestandteile (Hauptmietzins, aber auch andere Bestandteile des Mietzinses wie die Betriebskosten, die Umsatzsteuer oder den Anteil für besondere Aufwendungen und das Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände) zu einem einheitlichen Betrag zusammengefasst.

Die Höhe des Pauschalmietzinses kann, soweit gesetzliche Grenzen für die Mietzinsberechnung vorhanden sind (Vollanwendungsbereich des MRG), bei Gericht oder der Schlichtungsstelle überprüft werden. Zudem können sowohl der/die VermieterIn als auch der/die MieterIn die Möglichkeit eine Aufgliederung des vereinbarten Pauschalmietzinses zu beantragen.

Sofern eine gültige Pauschalmietzinsvereinbarung vorhanden ist, dürfen VermieterInnen eine Erhöhung der Betriebskosten nicht auf die MieterInnen überwälzen. Der/die VermieterIn trägt das Risiko unvorhersehbarer Erhöhungen, selbst wenn diese den vereinbarten Mietzins übersteigen. Wenn der gesamte Pauschalmietzins wertgesichert ist, ist aber eine Anpassung an Geldwertveränderungen möglich. Es ist anzuraten, den Pauschalmietzins im Vertrag eindeutig zu regeln, um spätere Differenzen darüber zu vermeiden, ob tatsächlich ein Pauschalmietzins vereinbart wurde bzw. welche Mietzinsbestandteile (Betriebskosten u.a.) im Pauschalmietzins inbegriffen sind.

Wann ist der Mietzins fällig?

Der Mietzins ist am 5. des jeweiligen Monats fällig. Bei Wohnungen, auf welche das MRG zur Gänze bzw. das WGG anzuwenden ist, kann nur ein späterer Termin als der 5. des Monats vereinbart werden. Bei allen anderen Wohnungen (MRG nur teilweise oder gar nicht anwendbar, ist es auch möglich eine frühere Fälligkeit zu vereinbaren.

Bei allen Mietverhältnissen zwischen privaten MieterInnen (VerbraucherInnen) und professionellen VermieterInnen (UnternehmerInnen) ist -unabhängig davon, ob das MRG bzw. WGG anwendbar ist - die Mietzinszahlung dann rechtzeitig, wenn der Mietzins am 5. des Monats überwiesen wird. Bei Vermietung von privat zu privat muss hingegen die Überweisung so rechtzeitig vorgenommen werden, dass die Miete bereits am Fälligkeitstag am Vermieterkonto
gutgeschrieben wird.

Gibt es gesetzliche Vorgaben für die Berechnung des Mietzinses? Gibt es Höchstgrenzen?

Die Regelungen über Mietzinsbegrenzungen sind ausgesprochen vielfältig und nur schwer zu überblicken.

Im Vollanwendungsbereich des MRG gibt es verschiedene Systeme der Mietzinsbildung - insbesondere den Richtwertmietzins und den angemessenen Mietzins. Diese Mietzinsbegrenzungen gelten insbesondere für klassische Altbauwohnungen. Bei der Beurteilung der Frage, welcher Mietzins bei einem bestimmten Mietverhältnis zulässig bzw. der Höhe nach gerechtfertigt ist, ist grundsätzlich auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Darüber hinaus sind eine Reihe von Informationen zum Mietobjekt erforderlich, um die Frage beantworten zu können, welcher Mietzins für eine konkrete Wohnung gilt. So kommt es unter anderem darauf an, ob der/die VermieterIn/EigentümerIn des gesamten Hauses oder lediglich der konkret vermieteten Wohnung ist, wann die Baubewilligung erteilt wurde oder ob Eigentum an der Wohnung begründet worden ist.

Die Mietzinsgrenzen des MRG gelten nicht, wenn es sich um eine geförderte Wohnung oder Miete einer Genossenschaftswohnung handelt. Bei öffentlich geförderten Bauten richtet sich der Mietzins nach den wohnbauförderungsrechtlichen Bestimmungen. Mitunter sehen aber diese vor, dass für geförderte Wohnungen die Mietzinsbeschränkungen des MRG anwendbar sind. Für Genossenschaftswohnungen (das sind Wohnungen, die von einer gemeinnützigen
Bauvereinigung errichtet wurden) legt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz eigene
Mietzins- bzw. Entgeltbildungsvorschriften fest.

Für Wohnungen, auf welche das MRG teilweise oder gar nicht anwendbar ist, wie beispielsweise Wohnungen in frei finanzierten Neubauten oder Ein- und Zweiobjekthäusern, gibt es grundsätzlich keine Beschränkung der Höhe des Mietzinses. Der Mietzins kann im Wesentlichen frei vereinbart werden. Der Preis wird bestimmt von Angebot und Nachfrage.

Die Frage, ob für eine konkrete Wohnung gesetzliche Mietzinsbegrenzungen gelten bzw. diese überschritten werden, kann grundsätzlich wohl nur nach eingehender Prüfung beantwortet werden. Wenn Sie Bedenken haben, dass Ihr Mietzins zu hoch ist, sollten Sie von MietrechtsexpertInnen beraten lassen.

Die Fassade und das Dach unseres Hauses sollen saniert werden. Nunmehr sollen zu diesem Zweck die Mieten angehoben werden – ist dies zulässig?

Für die Finanzierung größerer Erhaltungsarbeiten gibt es die Möglichkeit einer befristeten Mietzinserhöhung (§ 18 MRG, § 14 Abs. 2 WGG).
Voraussetzung dafür ist, dass die Finanzierung des Projekts nicht durch Mietzinsreserven und die voraussichtlichen Mieteinnahmen der nächsten zehn Jahre gedeckt ist. Eine solche Mietzinserhöhung kann nur aufgrund einer Entscheidung der Schlichtungsstelle bzw. des Gerichts vorgenommen werden. Im Verfahren prüft die Schlichtungsstelle/das Gericht vor allem auch die Notwendigkeit der geplanten Erhaltungsarbeiten. Alle MieterInnen haben im Verfahren Parteistellung, und sie werden auch zu Verhandlungen geladen (in der Regel durch Anschlag am „schwarzen Brett" des Hauses). Die Erhöhung des Mietzinses wird von der Schlichtungsstelle/Gericht für jedes Mietobjekt festgelegt und erfolgt befristet für einen Zeitraum, üblicherweise sind es zehn Jahre.

Wann darf der/die VermieterIn den Mietzinses erhöhen?

Bei Wohnungen in dem Vollanwendungsbereich des MRG dürfen VermieterInnen den Mietzins in folgenden Fällen anheben:

  • In fast allen Mietverträgen finden sich sogenannte Wertsicherungsklauseln, die den/die VermieterIn dazu berechtigen, den vereinbarten Mietzins zu erhöhen. Dadurch erhält der/die VermieterIn die Möglichkeit, den Mietzins an die inflationsbedingte Geldentwertung anzupassen. In der Regel wird dabei als Grundlage der Wertsicherung der Verbraucherpreisindex (VPI) vereinbart. Sobald ein bestimmter Schwellenwert an Inflation erreicht wird (meist 5%), kann die Miete von dem/der VermieterIn erhöht werden. Durch Geltendmachung der Wertsicherung darf das gesetzlich zulässige Ausmaß des Hauptmietzinses nicht überschritten werden. Bei bestimmten, gesetzlich geregelten Mietzinsen (zB. Richtwertmietzins, Kategoriemietzins) werden die an die Inflationsrate angepassten Beträge vom Justizministerium kundgemacht.

  • Unter bestimmten Voraussetzungen kann zum Zweck der Finanzierung größerer Erhaltungsarbeiten eine befristete Erhöhung des Mietzinses (§ 18 MRG) vorgenommen werden (siehe dazu vorhergehende Frage).

  • Bei Altverträgen mit einem sehr geringem Mietzins besteht die Möglichkeit einer einseitigen Anhebung des Mietzinses durch den/die VermieterIn (§ 45 MRG). VermieterInnen können den Hauptmietzins auf gesetzlich wertgesicherte Beträge anheben, wenn der bisherige Hauptmietzins jeweils niedriger war. Der/die VermieterIn muss der/dem betroffenen MieterIn die Mietzinsanhebung spätestens einen Monat vorher schriftlich bekannt geben.

  • Bei der Abtretung der Mietrechte an nahe Angehörige sowie beim Eintritt naher
    Angehöriger im Todesfall gibt es auch die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung.
    Verstirbt der/die MieterIn und treten volljährige Kinder, Enkelkinder, Adoptivkinder
    oder Geschwister in den Mietvertrag ein bzw. werden die eingetretenen minderjährigen EnkelInnen volljährig, kann der Mietzins erhöht werden.

  • Mittels Sanierungsvereinbarung können VermieterInnen mit MieterInnen eine zeitlich
    begrenzte Erhöhung des Mietzinses zur Deckung der Kosten von Erhaltungs- und/oder Verbesserungsarbeiten bzw. von geförderten Sanierungsmaßnahmen vereinbaren. Solche Vereinbarungen sind nur in Schriftform und frühestens ein halbes Jahr nach Mietvertragsabschluss zulässig. Das Ausmaß der Erhöhung und der Zeitraum der Erhöhung müssen ausdrücklich zu vereinbaret werden.

Bei Wohnungen, für welche keine Mietzinsbegrenzungen gelten, kann der/die VermieterIn den Mietzins nur entsprechend der vereinbarten Wertsicherung erhöhen bzw. dann wenn der/die Mieterin einer Mietzinserhöhung zustimmt.

Was können Sie tun, wenn Sie der Meinung sind, dass Sie zu viel Miete bezahlen?

Gibt es gesetzliche Mietzinsbegrenzungen (Vollanwendungsbereich MRG), sind Mietzinsvereinbarungen, die das gesetzlich zulässige Maß für den Hauptmietzins übersteigen, unwirksam. MieterInnen haben die Möglichkeit den Hauptmietzins durch die Schlichtungsstelle bzw. das Gericht überprüfen zu lassen. Durch Entscheidung der Schlichtungsstelle bzw. des Gerichts kann der Hauptmietzins auf den zulässigen Betrag herabgesetzt werden. Es ist darauf zu achten, dass im Antrag nicht nur die Feststellung der Unwirksamkeit der Hauptmietzinsvereinbarung begehrt, sondern zusätzlich die Festsetzung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses sowie die Rückzahlung des in der Vergangenheit zu viel bezahlten Mietzins durch den Vermieter beantragt werden.

Der Antrag auf Mietzinsüberprüfung und Rückforderung muss bei unbefristeten Mietverträgen innerhalb von 3 Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung gestellt werden. Bei befristeten Mietverträgen endet die Anfechtungsfrist spätestens nach 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.

ACHTUNG: Nach Ablauf dieser Fristen ist eine gerichtliche Überprüfung des Mietzinses rechtlich nicht mehr möglich! Auch wenn eine gesetzwidrige Mietzinsvereinbarung nicht mehr bekämpfbar ist, hat der/die MieterIn - für den Fall, dass der/die VermieterIn den Hauptmietzins entsprechend der vereinbarten Wertsicherung erhöht - noch immer die Möglichkeit die Geltendmachung der Wertsicherungsvereinbarung zu bestreiten. Damit kann der/die MieterIn eine weitere Erhöhung des Mietzinses abwehren. Ergibt sich aus der Anwendung der Wertsicherung ein höherer Hauptmietzins als zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, wird die Geltendmachung der Wertsicherung für gesetzwidrig erklärt und kann der eventuell zu viel bezahlte Hauptmietzins zurückgefordert werden.

Bei Mietverhältnissen, auf welche das MRG gar nicht oder nur teilweise zur Anwendung kommt, kann der Hauptmietzins grundsätzlich frei vereinbart werden. Eine Begrenzung erfolgt hier lediglich durch die Regeln des allgemeinen Zivilrechts, die jedoch nur bei extremer Unangemessenheit des Mietzinses greifen und daher in der Praxis kaum hilfreich sind. Eine Mietzinsüberprüfung für Wohnungen, deren Mietzins frei vereinbart werden kann,
ist selten erfolgversprechend.


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