WOHNEN - Kündigungsverfahren/Räumungsklage


Wann droht eine Räumungsklage?

Mit dem Einbringen einer Räumungsklage strebt der/die VermieterIn eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses an. Eine Räumungsklage kann gegen den/die NutzerIn der Wohnung eingebracht werden (z.B.: UntermieterIn, ehemalige LebensfährtInnen, Personen, denen das Wohnen gegen jederzeitigen Widerruf gestattet wird).

Eine Räumungsklage ist aus folgenden Gründen möglich:

  • VermieterInnen können die Räumungsklage dann einbringen, wenn sie ein Mietverhältnis durch außergerichtliche Erklärung der sofortigen Vertragsauflösung (§ 1118 ABGB) beenden wollen und der/die MieterIn dies nicht akzeptiert und nicht auszieht.

  • Der/die VermieterIn kann die Räumungsklage aber auch dann einbringen, wenn Gründe für eine sofortige Vertragsauflösung (§ 1118 ABGB) zwar vorliegen, er/sie sich aber eine vorherige schriftliche oder mündliche Erklärung der vorzeitigen Vertragsauflösung ersparen will. Das Einbringen der Räumungsklage gilt in einem solchen Fall gleichzeitig als Abgabe dieser Erklärung zur Vertragsauflösung.

  • Die Räumungsklage kann auch gegen jemanden eingebracht werden, der/die kein Recht auf Benützung der Wohnung hat (z.B.: Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses, kein gültiger Mietvertrag).

Ich habe vom Gericht eine Räumungsklage zugestellt bekommen. Was kann ich tun?

Mit der Räumungsklage erhält der/die MieterIn/NutzerIn gleichzeitig eine Ladung zur vorbereitenden Tagsatzung. Es findet jedenfalls ein Gerichtsverfahren statt, in dem der/die VermieterIn das Vorliegen der Klagegründe beweisen muss.

ACHTUNG: Haben Sie eine Räumungsklage erhalten, sollten Sie den angesetzten Verhandlungstermin auf jeden Fall pünktlich wahrnehmen, da ansonsten ein Versäumungsurteil ergeht und der Räumungsklage damit stattgegeben wird und nach Rechtskraft dieser Entscheidung der/die VermieterIn Delogierung beantragen kann. Eine anwaltliche Vertretung ist zwar nicht erforderlich, aber anzuraten.

Wie kann ich eine Räumungsklage abwenden?

Wird die Wohnung auch nicht innerhalb der im Urteil bestimmten Frist zurückgestellt, wird gegen den/die MieterIn bzw. NutzerIn die Räumungsexekution („Delogierung") mit Hilfe des Gerichts durchgeführt, wenn der/die Berechtigte dies bei Gericht beantragt.

Ich habe vom Gericht eine Kündigung zugestellt bekommen. Was kann ich tun?

Das Bezirksgericht, das die Kündigung zustellt, prüft nicht, ob die Kündigung rechtmäßig erfolgt ist. Als betroffene MieterIn können Sie gegen die Aufkündigung innerhalb von 4 Wochen ab Zustellung bei Gericht Einwendungen erheben. Einwendungen können Sie mittels eingeschriebenen Briefes oder auch mündlich am Amtstag beim Bezirksgericht einbringen. Dazu reicht unter Angabe der Parteien und der Geschäftszahl der Satz „Ich erhebe gegen die gerichtliche Aufkündigung Einwendungen".

ACHTUNG: Erheben Sie als MieterIn keine oder nicht rechtzeitig Einwendungen, wird die Kündigung rechtwirksam und kann mittels Antrag auf Räumungsexekution („Delogierung") vollstreckt werden. Sie müssten dann die Wohnung räumen und die Kosten des Verfahrens tragen, auch wenn der Kündigungsgrund gar nicht besteht.

Ich habe ein von der/dem VermieterIn angestrengtes Kündigungsverfahren/Räumungsklage verloren. Kann ich einen Räumungsaufschub beantragen?

Wenn Ihnen nach rechtskräftiger Kündigung oder nach verlorener Räumungsklage im Falle der zwangsweisen Räumung Obdachlosigkeit droht bzw. sonstige wichtige Gründe vorliegen, können Sie beim Gericht, das das Urteil gefällt hat, einen Antrag auf Räumungsaufschub stellen.

Vom Gericht kann die Räumungsfrist verlängert werden, wenn

  • drohende Obdachlosigkeit droht
  • besonders berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen
  • dem/der VermieterIn darf durch die Gewährung des Aufschubs kein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen.

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