WOHNEN - Kaution


Was ist eine Kaution?

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung. Sie dient dem/der VermieterIn als Sicherstellung für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Viele VermieterInnen verlangen eine Kaution, um abgesichert zu sein, wenn MieterInnen die Miete nicht bezahlen oder die Wohnung zu Mietende im beschädigten Zustand zurückgeben.

Muss ich als MieterIn eine Kaution zahlen?

Eine gesetzliche Verpflichtung, eine Kaution zu leisten, gibt es nicht. Es liegt an der freien Vereinbarung zwischen MieterIn und VermieterIn, ob (und wann) eine Kaution zu erlegen ist. Ohne eine vertragliche Vereinbarung ist man nicht verpflichtet, eine Kaution zu zahlen.

Wie hoch darf eine Kaution maximal sein?

Gesetzlich ist keine Obergrenze vorgesehen. In der Praxis üblich sind Kautionsvereinbarungen von drei Monatsmieten. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist eine Kaution in Höhe von bis zu sechs Bruttomonatsmieten als Kaution vertretbar. Bei einem erhöhten Sicherungsinteresse (z.B.: in der Wohnung befinden sich wertvolle Möbel) kann der/die VermieternIn einen höheren Kautionsbetrag verlangen. Werden mehr als sechs Bruttomonatsmieten verlangt, könnte eine illegale Ablöse vorliegen und der zu viel verlangte Betrag innerhalb von zehn Jahren zurück gefordert werden. In diesem Fall raten wir, im Rahmen einer Mietrechtsberatung eine Prüfung vornehmen zu lassen.

Wie wird die Kaution erlegt/veranlagt?

Häufig wird die Kaution in Form eines Sparbuches geleistet. Wenn die Kaution in Form eines Geldbetrages übergeben wird, hat der/die VermieterIn die Kaution auf einem Sparbuch zu veranlagen und dem/die MieterIn darüber informieren. VermieterInnen können für die in bar übergebene Kaution auch eine andere Veranlagungsform wählen, vorausgesetzt diese gewährleistet eine gleich gute Verzinsung und Sicherheit und ermöglicht eine eindeutige Abgrenzung der Kaution vom Vermögen des/der VermieterIn bzw. eine Absonderung bei Konkurs des/der VermieterIn.

TIPP: Lassen Sie sich von dem/der VermieterIn schriftlich bestätigen, dass Sie bzw. in welcher Höhe Sie eine Kaution hinterlegt haben.

Ist eine Kaution zu verzinsen?

VermieterInnen haben die Kaution fruchtbringend zu veranlagen. Regelfall ist die Veranlagung auf einem Sparbuch mit branchenüblicher Verzinsung. Zulässig ist aber auch eine alternative Art der Veranlagung, sofern diese eine gleich gute Verzinsung und eine gleich hohe Sicherheit wie eine Sparbucheinlage bietet.

Was passiert mit der Kaution, wenn der/die VermieterIn wechselt?

Im Fall der Vermieterwechsels hat der/die MieterIn einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüber dem/der neuen VermieterIn. Dieser/diese ist zu Mietende zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet.

Kann ich vor Mietende die Mietzahlungen stoppen und mit der Kaution aufrechnen?

Da dem/der VermieterIn die Kaution in voller Höhe während der gesamten Mietdauer zur Verfügung stehen muss, können Sie die Kaution nicht dazu verwenden, diese mit den letzten Monatsmieten aufzurechnen, außer es wurde etwas anderes vereinbart oder der/die VermieterIn stimmt dieser Vorgangsweise zu. Tun Sie dies trotzdem, riskieren Sie eine Mietzinsklage des/der VermieterIn und hätten in diesem Fall wohl auch die Gerichtskosten zu tragen.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Die Kaution samt Zinsen ist dem/der MieterIn unverzüglich nach Ende des Mietverhältnisses zurückzubezahlen. Man wird davon ausgehen können, dass der/die VermieterIn die Kaution nicht zeitgleich mit der Übergabe der Wohnung auszahlen muss, sondern ihm/ihr eine ortsübliche Frist zur Überprüfung etwaiger Mängel in der Wohnung zur Verfügung steht. Als angemessene Frist wird in der Regel ein Zeitraum von zwei bis vier Wochen angesehen. Fraglich ist - weil gesetzlich nicht eindeutig geregelt - ob der/die VermieterIn die Kaution für Forderungen, die erst in ein paar Monaten nach Rückstellung der Wohnung fällig werden (z.B.: Heizkostenabrechnungen), bis zur Vorlage der vollständigen Abrechnung einbehalten darf. Auszugehen ist davon, dass der/die VermieterIn die Kaution grundsätzlich bei offenen Positionen nicht zur Gänze einbehalten darf.

Wann darf der/die VermieterIn die Kaution einbehalten?

Hat der/die MieterIn nicht sämtliche Mietzinszahlungen geleistet oder wird die Wohnung nicht im vertragsgemäßen Zustand zurückgestellt, ist der/die VermieterIn zur Einbehaltung der Kaution bzw. eines angemessenen Teils davon berechtigt. Wenn die Wohnung Schäden aufweist, die über die gewöhnliche Abnutzung (siehe FAQ zu "Rückstellung der Wohnung") hinausgehen, kann die Kaution bzw. ein Teil davon für die Behebung der Schäden verwendet werden.

Um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, bei Mietende - am besten auch bei Mietbeginn - Beweise für den Zustand der Wohnung zu sammeln (z.B.: Zeugen zur Wohnungsrückgabe mitzunehmen, die Wohnung zu fotografieren , ein genaues beidseitig unterschriebenes Protokoll, zum Wohnungszustand zu erstellen).

Was geschieht bei Streitigkeiten über die Rückzahlung der Kaution?

Anerkennt ein/e Mieter/in eine von Vermieterseite behauptete Forderung und die daraus
resultierende Verminderung der Kautionsrückzahlung nicht, kann der/die Mieter/in grundsätzlich wählen, ob er/sie bei der Schlichtungsstelle/beim zuständigen Bezirksgericht einen Antrag auf Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages stellt oder den Kautionsbetrag unmittelbar mittels Klage zurückfordert

Wie lange kann die Kaution zurückgefordert werden?

Die Kaution verjährt erst nach 30 Jahren. Es ist jedoch schon aus Beweisgründen ratsam, die Kaution sofort nach Rückstellung der Wohnung einzufordern - am besten schriftlich und in der Folge, falls erforderlich, mittels Klage bei Gericht bzw. mittels Antrag bei der Schlichtungsstelle.


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