WOHNEN - Investitionsersatz


Allgemeines

Wenn Sie als MieterIn während der Vertragsdauer in die Wohnung investiert haben, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Kostenersatz verlangen. Ist auf Ihre Wohnung das MRG zur Gänze bzw. das WGG anwendbar (weitere Informationen zum Anwendungsbereich), haben Sie als MieterIn gemäß § 10 MRG einen Ersatzanspruch für wesentliche Verbesserungen gegenüber dem Vermieter, wenn

  • das Mietverhältnis beendet/aufgelöst ist
  • die Investitionen ersatzfähig sind,
  • noch wirksam und nützlich sind,
  • noch nicht vollkommen abgewertet sind und
  • der Ersatzanspruch rechtzeitig und formgerecht geltend gemacht wird.

WICHTIG: Auf diesen im MRG bzw. WGG vorgesehenen Ersatzanspruch kann im Voraus nicht verzichtet werden !

Welche Investitionen muss der/die VermieterIn ablösen?

Nach den Regelungen im MRG und WGG sind folgende Aufwendungen ersatzfähig:

  • die Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Licht- und Gasleitungen, einer Heizung oder Sanitäranlage (Bad, Dusche, WC) in normaler und technisch zeitgemäßer Ausstattung (also nicht technisch veraltete Installationen oder „goldene Armaturen");

  • die Zusammenlegung zweier Substandardwohnungen und ihre Umgestaltung in eine
    Wohnung höherer Kategorie;

  • die komplette Erneuerung eines schadhaften Fußbodens ( keine bloßen Oberflächenschäden des Fußbodenbelags);

  • andere gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere öffentlich förderbare Investitionen (dazu gehören etwa Wärmedämmungsmaßnahmen, Isolierfenster, Schallschutzfenster);

  • die Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft
    gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers.

Welche Investitionen muss der/die VermieterIn NICHT ablösen?

Für Investitionen, wie beispielsweise

  • Einbaumöbel, z. B. Einbauschränke oder Einbauküche.
  • Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens
  • Erneuerung eines schadhaften Fußbodens aus optischen Gründen (z.B. Parkett statt Laminat) oder bloße Ausbesserungen des Fußbodens
  • Montage eines Telefonanschlusses oder einer Kabel-TV-Anschlusses
  • Montage einer Sonnenjalousie, Karniese, Sicherheitsschloss
  • Errichtung von Trennwänden und Wandverkleidungen

besteht kein Ersatzanspruch.

Solche Investitionen können freilich auf freiwilliger Basis abgelöst werden. Zu beachten ist, dass überhöhte Ablösen (siehe Kapitel „Abschluss von Mietverträgen") verboten sind. Falls keine Einigung über einen solchen freiwilligen Investitionsersatz zustande kommt, können ausziehende MieterInnen alle Investitionen, die nicht fix und dauerhaft mit der Wohnung verbunden sind und die nicht zur Grundausstattung der Wohnung gehören, abmontieren und entfernen.

Wann steht mir als MieterIn kein Ersatzanspruch zu ?

Ein Investitionsanspruch besteht grundsätzlich dann nicht,

  • wenn VermieterInnen die Zustimmung zur Durchführung der Investition berechtigt verweigert haben
  • die Zustimmung davon abhängig gemacht haben, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird
  • falls MieterInnen die beabsichtigte Investition in der Wohnung den VermieterInnen nicht angezeigt haben und die VermieterInnen diesen Veränderung auch nicht hätten zustimmen müssen.

Was muss ich beachten, wenn ich Investitionsansprüche geltend mache?

Sie müssen den Ersatzanspruch unbedingt schriftlich, betragsmäßig beziffert und unter Vorlage von Rechnungen innerhalb folgender Fristen geltend machen:

  • bei der einvernehmlichen Beendigung des Mietvertrages spätestens 14 Tage nach Abschluss der Vereinbarung über die einvernehmliche Auflösung;

  • bei Aufkündigung des Mietverhältnisses durch den/die HauptmieterIn spätestens 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung an den Vermieter;

  • bei der Aufkündigung oder Räumungsklage durch den/die VermieterIn binnen 2 Monaten ab Rechtskraft der Aufkündigung oder des Räumungsurteils. Wird die Wohnung aber früher zurückgegeben, muss der Anspruch spätestens bei der Zurückstellung (Räumung) der Wohnung geltend gemacht werden.


Die Einhaltung dieser Fristen ist wichtig
: Verpassen Sie diese Fristen, dann verfällt Ihr Anspruch! Ebenso ist bei Investitionen, die nach dem 1.3.1991 vorgenommen wurden, die Vorlage von Originalrechnungen Voraussetzung für den Ersatzanspruch.

Ich habe zwar rechtzeitig meinen Ersatzanspruch geltend gemacht, aber vergessen Rechnungen beizufügen? Habe ich meinen Anspruch verwirkt?

Wenn der/die MieterIn seinen/ihren Investitionsersatzanspruch zwar rechtzeitig, aber formal oder inhaltlich mangelhaft anzeigt, ist der Anspruch nun nicht mehr gleich verloren. Ein solcher Mangel liegt z. B. dann vor, wenn der Mieter die Rechnungen nicht oder nicht vollständig vorlegt oder seine Ansprüche nicht ausdrücklich beziffert oder etwa den Anspruch nur mündlich geltend gemacht hat. Der/die VermieterIn ist solchen Fällen verpflichtet, den Mieter zur Verbesserung des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen aufzufordern. Der/die VermieterIn ist dabei verpflichtet, dem/der MieterIn den Mangel zu benennen, um ihm/ihr Gelegenheit zu geben, eine ordnungsgemäße vollständige Anzeige des Investitionsersatzanspruches nachzuholen. Der Verlust des Investitionsersatzanspruchs tritt nur dann ein, wenn der/die MieterIn einer solchen Aufforderung nicht fristgerecht nachkommt.

Wie berechnet sich die Höhe des Ersatzanspruches?

Ausgangspunkt der Berechnung ist der tatsächlich aufgewendete Betrag. Dieser vermindert sich um eine jährliche Abschreibung (d.h. jeweils pro vollendetem Jahr ab Durchführung der Arbeiten).

  • Bei Investitionen, die vor dem 1. 3. 1991 ohne Förderungsmittel durchgeführt wurden, beträgt die Abschreibung:
    o   grundsätzlich 1/20 pro Jahr (= 5 %)
    o  bei geförderten Investitionen beträgt die Abschreibung jenen Bruchteil, der sich
    aus der Laufzeit der Förderung ergibt. (Bei einer Investition, die z. B. mit
    einer Förderung, die 10 Jahre läuft - finanziert wurde, beträgt die jährliche
    Abschreibung 10% pro Jahr.)

  • Bei folgenden Arbeiten, die ab dem 1. 3. 1991 durchgeführt wurden, beträgt die Abschreibung:
    o  1/10 pro Jahr (= 10 %) für Aufwendungen zur Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Licht- oder Gasleitungen, Heizung oder Sanitärinstallationen bzw. zur gänzlichen Fußbodenerneuerung oder für die Anschaffungskosten einer neuen Therme.1/20 pro Jahr (= 5 %) für Aufwendungen im Zusammenhang mit der Zusammenlegung zweier Substandardwohnungen oder bei sonstigen wesentlichen
    Verbesserungen, z. B. Einbau von Schall- oder Wärmeschutzfenstern, beträgt pro Jahr.
    o  Bei geförderten Investitionen beträgt die Abschreibung jenen Bruchteil, der sich aus der Laufzeit der Förderung ergibt. Die Abschreibung ist aber nie höher als 10% pro Jahr.

Wann habe ich Anspruch auf Auszahlung des Investitionsersatzes?

Wird der Ersatzanspruch korrekt geltend gemacht und besteht er auch zu Recht, ist der/die VermieterIn verpflichtet, den Investitionsersatz zu bezahlen. Dies muss er aber nicht schon bei Beendigung des Mietverhältnisses und Zurückstellung der Wohnung tun.

Der/die MieterIn hat erst dann Anspruch auf Auszahlung des Investitionsersatzes, wenn

  • der/die MieterIn (binnen 6 Monaten) dem/der VermieterIn eine/n NachmieterIn namhaft gemacht hat, der/die bereit ist, diesen Betrag zu bezahlen, oder
  • der/die VermieterIn die Wohnung wieder vermietet oder sonst wie verwertet.

Zahlt der/die VermieterIn auch dann den Investitionsersatz an den/die MieterIn nicht oder nicht in korrekter Höhe aus, kann der/die MieterIn die Bezahlung über die Schlichtungsstelle bzw. das Bezirksgericht durchsetzen.

Ich habe dem/der VormieterIn für den Einbau des Bades, den dieser im Jahr 2010 vorgenommen hat, einen Investitionsersatz von EUR 4000,-- bezahlt. Ich möchte nun kündigen. Habe ich Anspruch auf Investitionsersatz?

HautmieterInnen können Ersatzansprüche gegenüber VermieterInnen auch dann geltend machen, die sie VormieterInnen die Aufwendungen abgegolten haben. Es ist nicht notwendig, dass der/die MieterIn die Arbeiten selbst veranlasst hat. Diese Möglichkeit besteht aber nur für Aufwendungen, die nach dem 28. Februar 1997 vorgenommen worden sind. Bei zuvor getätigten Aufwendungen können nur MieterInnen, die diese selbst veranlasst haben, den Ersatzanspruch geltend machen.


WICHTIG!!!
Lassen Sie in solchen Fällen die Originalrechnungen von dem/der VormieterIn geben! Die Vorlage der Rechnungen ist ja schließlich Voraussetzung für den eigenen Ersatzanspruch.

Muss der/die VermieterIn die ersatzfähigen Aufwendungen selbst ablösen oder kann dies auch durch den/die NachmieterIn erfolgen?

Der/die VermieterIn hat die Wahl, ob er/sie den geltend gemachten Ersatzanspruch selbst befriedigt oder diesen von dem/der NachmieterIn befriedigen lässt. Hat der/die VermieterIn dem/der ausziehenden MieterIn die Kosten ersetzt, kann er/sie von der/dem neuen MieterIn jenen Mietzins verlangen, der nach dem Zustand der Wohnung bei Neuvermietung zulässig ist. Zahlt der/die neue MieterIn die Ablöse, sind die damit abgegoltenen Investitionen bei der Bestimmung der Höhe des zulässigen Mietzinses als nicht getätigt zu behandeln.

Wie ist der Ersatzanspruch außerhalb des Mietrechtsgesetz geregelt?

Falls nicht alle strengen Voraussetzungen für einen Ersatzanspruch nach § 10 MRG erfüllt sind, oder das WGG und das MRG auf das Mietverhältnis nicht anwendbar sind, können Ersatzansprüche nach § 1097 ABGB für nützliche und notwendige Aufwendungen begehrt werden. So können beispielsweise MieterInnen von Ein- und Zweiobjekthäusern und UntermieterInnen nur einen Aufwandersatz nach dem ABGB, nicht jedoch Investitionsersatzansprüche nach § 10 MRG geltend machen.

Für notwendige Aufwendungen, die eigentlich dem/der VermieterIn obliegen (zB Erneuerung sanierungsbedürftiger Fenster, Austausch einer unbrauchbaren Wohnungseingangstür), kann ein Ersatzanspruch schon während der Mietzeit - sofort nach Bezahlung des Aufwands -begehrt werden.

Nützliche Aufwendungen kann der/die MieterIn erst bei Mietende geltend machen. Zu den nützlichen Aufwendungen, für welche MieterInnen Ersatz begehren können, gehört beispielsweise die Anbringung einer Badezimmertür, wenn sie in Zusammenhang mit einer Standardanhebung der Wohnung erfolgt ist, nicht jedoch etwa die Modernisierung einer Eingangstüre.

Zu beachten ist, dass die Geltendmachung dieser Ersatzansprüche gerichtlich mittels Klage und binnen sechs Monaten ab Rückstellung des Mietgegenstandes erfolgen muss.

Kann ein Ersatzanspruch vertraglich ausgeschlossen werden?

Bei Mietverhältnissen im Vollanwendungsbereich des MRG und des WGG kann der
Aufwandersatz nach § 10 MRG bzw. § 20 Abs. 5 WGG (siehe Frage 2) keinesfalls im Vorhinein vertraglich ausgeschlossen werden.

Ein Vorabverzicht im Mietvertrag auf Ersatz nützlicher Aufwendungen nach § 1097 ABGB, ist aber bei allen Wohnungsmietverhältnissen zulässig und in der Praxis durchaus üblich.

Ein Verzicht auf Ersatzansprüche nach § 1097 ABGB für notwendige Aufwendungen, kann - sofern sich eine solche Erklärung in einem Mietvertragsformular befindet - gröblich benachteiligend sein. Vereinbarungen in Mietvertragsformularen, die die im ABGB vorgesehenen Erhaltungspflichten des/der VermieterIn zum Nachteil der MieterInnen abändern, werden von der  Rechtsprechung oft als gröblich benachteiligend gewertet und sind somit unwirksam.

Bei Mietverhältnissen, auf welche weder das WGG noch das MRG anwendbar ist (weitere Informationen zum Anwendungsbereich), kann durch einen individuellen Mietvertrag der Anspruch des/der MieterIn auf Aufwandersatz komplett ausgeschlossen werden.

Beispiel: In einem individuellen Mietvertrag über ein Einfamilienhaus ist vereinbart, dass der Mieter zur Gänze für die Erhaltung des Hauses zuständig ist und diesen auch kein Aufwandersatz nach § 1097 ABGB zusteht. Während der Mietdauer wird das Dach schadhaft und muss erneuert werden. Da sämtliche Erhaltungspflichten vertraglich auf den Mieter überbunden wurden, muss dieser den Schaden am Dach auf eigene Kosten beheben lassen und kann - da ein Investitionsersatz vertraglich ausgeschlossen wurde - auch keinen Aufwandersatz vom Vermieter verlangen.


Schnellsuche