WOHNEN - ImmobilienmaklerInnen


Wie können ImmobilienmaklerInnen beauftragt werden?

Will man eine Wohnung anmieten, vermieten, kaufen oder verkaufen, kann man ImmobilienmaklerInnen mit der Suche nach einem geeigneten Objekt bzw. InteressentInnen beauftragen. Wenn man eine Wohnung sucht, wird man sich meist nicht auf die Dienste eines/einer MaklerIn beschränken wollen. Anders verhält es sich mitunter, wenn man Interesse hat seine Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen. Dann wird es für Sie von Interesse sein, dass sich der/die MaklerIn nach Kräften um die Vermittlung einer geeigneten InteressentIn bemüht und Sie werden es vorziehen dem/der MaklerIn einen Alleinvermittlungsauftrag zu erteilen.

Der allgemeine (schlichte) Maklervertrag kann an mehrere MaklerInnen vergeben werden, wobei es auch erlaubt ist das Objekt selbst anzubieten und provisionsfrei zu verkaufen. Beim schlichten Maklervertrag können MaklerInnen tätig werden, müssen es aber nicht. Sie sind nicht verpflichtet Geschäfte zu vermitteln. Hingegen verpflichten sich MaklerInnen beim Alleinvermittlungsauftrag alles zu tun, um ein Geschäft zu vermitteln, andrerseits sind  KundInnen, die die Dienste von MaklerInnen in Anspruch nehmen, verpflichtet keine anderen ImmobilienmaklerInnen  zu beauftragen.

Für den Abschluss des Maklervertrages ist keine bestimmte Form vorgeschrieben (kann auch mündlich/telefonisch erfolgen). Lediglich der Abschluss von Alleinvermittlungsaufträgen (dazu dritte Frage) zwischen Unternehmen und VerbraucherInnen müssen immer schriftlich erfolgen.

WICHTIG: Keinesfalls sind Sie - ob Sie nun den/die MaklerIn ganz allgemein beauftragen oder einen Alleinvermittlungssauftrag erteilen - verpflichtet das von ImmobilienmaklerInnen angebotene Geschäft abzuschließen! Die Entscheidung, ob Sie eine vermittelte Wohnung anmieten oder kaufen wollen, liegt allein bei Ihnen!

Wie lange kann ein Maklervertrag abgeschlossen werden bzw. wann ist eine Kündigung des Maklervertrages möglich?

Der Maklervertrag kann auf bestimmte oder auf unbestimmte Dauer abgeschlossen werden.

Ist keine bestimmte Dauer vereinbart (betrifft schlichte Maklerverträge), kann der Vertrag von beiden VertragspartnerInnen jederzeit ohne Angabe von Gründen und ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden.

Ein Maklervertrag, der auf bestimmte Zeit geschlossen wurde, endet mit dem Ablauf der Zeit. Ein Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet abgeschlossen werden und während der Laufzeit nicht gekündigt werden. Nur eine vorzeitige Auflösung aus wichtigen Grund wäre möglich (z.B. Scheidung vom Ehepartner, Verlust des Arbeitsplatzes). Erfolgt eine vorzeitige Kündigung ohne wichtigen Grund, so kann für diesen Fall eine Provision vereinbart werden. MaklerInnen wäre dann die Provision auch zu bezahlen, wenn kein Miet-oder Kaufvertrag vermittelt wurde (siehe dazu Frage „Können MaklerInnen auch Provision verlangen, wenn ihre Vermittlungstätigkeit nicht erfolgreich war?").

Was ist ein Alleinvermittlungsauftrag?

Beim Alleinvermittlungsauftrag wird im Maklervertrag eine bestimmte Vertragsdauer vereinbart. Das bedeutet, dass Sie sich in dieser Zeit an einen bestimmten/eine bestimmte MaklerIn binden. Der/die beauftragte MaklerIn muss sich nach Kräften um eine Vermittlung bemühen und darf nicht untätig bleiben.

Ein Alleinvermittlungsauftrag kann nur auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Mit VerbraucherInnen darf für die Alleinvermittlung von Miet- und Pachtverträgen maximal eine Bindungsfrist von 3 Monaten und für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eine Frist von maximal 6 Monaten vereinbart werden. Nur bei besonders schwierigen Umständen dürfen diese Höchstgrenzen überschritten werden. In der Praxis wird dies bei gewöhnlicher Wohnungsanmietung wohl kaum notwendig sein. Enthält der Alleinvermittlungsauftrag keine Befristung, dann ist er ungültig. Allerdings bleibt der Vertrag als schlichter Maklervertrag aufrecht d.h. der/die MaklerIn ist nicht verpflichtet sich um die Vermittlung zu bemühen, der/die AuftraggeberIn ist nicht exklusiv an diesen/diese MaklerIn gebunden. Will man nicht, dass der/die MaklerIn weiter tätig ist, kann man (jederzeit) kündigen.

In der Regel findet sich in Alleinvermittlungsaufträgen die Vereinbarung, dass AuftraggeberInnen auch dann provisionspflichtig werden, wenn Sie die gewünschte Wohnung privat oder über andere MaklerInnen finden (siehe dazu Frage „Können MaklerInnen auch Provision verlangen, wenn ihre Vermittlungstätigkeit nicht erfolgreich war ?"). Wollen Sie die Freiheit behalten auch während des Alleinvermittlungsauftrages ein Anbot anzunehmen, das Ihnen zufällig gemacht wird, dann müssten Sie dies ausdrücklich handschriftlich im Alleinvermittlungsauftrag vermerken bzw. die Vertragsklauseln, die Sie dazu verpflichten, durchstreichen !

TIPP: Es ist anzuraten den Alleinvermittlungsauftrag zunächst nur für kurze Dauer zu befristen. Ansonsten ist man auch für den Fall, dass der/die MaklerIn nicht ausreichend engagiert ist -monatelang gebunden. Nach Ablauf der kürzeren Frist ist ja immer noch möglich den Alleinvermittlungsauftrag zu verlängern.

ACHTUNG: Ein Alleinvermittlungsauftrag ist gegenüber VerbraucherInnen nur wirksam, wenn er schriftlich und ausdrücklich geschlossen wurde. In der Regel ist davon auszugehen, dass auch VermieterInnen gegenüber ImmobilienmaklerInnen KonsumentInnen sind.

Wann muss die Maklerprovision bezahlt werden?

MaklerInnen dürfen die Provision erst dann einfordern, wenn durch ihre vertragsgemäße, verdienstliche Vermittlungstätigkeit das in Aussicht genommene Geschäft (Mietvertrag, Kaufvertrag) rechtswirksam zustande gekommen ist. Dafür ist schon ausreichend, wenn die Tätigkeit der MaklerInnen für den Abschluss des Geschäfts in irgendeiner Weise mitursächlich bzw. nicht gänzlich ungeeignet war. Anders als bei anderen Maklertypen reicht es bei ImmobilienmaklerInnen, wenn sie VermieterInnen/VerkäuferInnen bisher unbekannte Interessentinnen nennen bzw. den InteressentInnen die Geschäftsgelegenheit nachweisen, damit eine Provisionspflicht entsteht - vorausgesetzt das vermittelte Geschäft kommt auch wirksam zu Stande. Eine weitere Vermittlungstätigkeit (etwa verhandeln, überzeugen, einwirken) wird grundsätzlich nicht verlangt.

Ich habe ein Kaufanbot über eine 3-Zimmer-Altbauwohnung unterfertigt, das vom Verkäufer angenommen wurde. Kurz danach habe ich mich von meiner Lebensgefährtin getrennt und bin daher am Kauf der Wohnung nicht mehr interessiert. Der Makler hat mir nun die Provision in Rechnung gestellt. Bin ich zur Zahlung verpflichtet? Ich habe ja noch keinen Kaufvertrag unterschrieben.

Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist das Zustandekommen des Geschäfts. Die Gerichte nehmen dies bereits an, wenn sich VerkäuferInnen (VermieterInnen) und KäuferInnen (MieterInnen) auf den Preis und ein bestimmtes Wohnobjekt geeinigt haben. Sonstige Vertragspunkte müssen nicht extra geregelt sein. In der Praxis erfolgt das in der Regel dadurch, dass ein von InteressentInnen unterfertigtes Anbot von AbgeberInnen der Wohnung angenommen wird (dazu auch nächste Frage). Damit ist in der Regel bereits ein Vertrag über eine Wohnung - sofern nichts anderes vereinbart wurde - zustande gekommen. Das heißt, dass Kauf-und Mietverträge durchaus bereits vor dem Unterschreiben einer Vertragsurkunde zustande kommen können. Es trifft idR nicht zu, dass MaklerInnen immer erst dann die Provision zusteht, wenn der Vertrag schriftlich aufgesetzt und von den Beteiligten unterschrieben wurde!

TIPP: Unterschreiben Sie ein Miet-oder Kaufanbot nur, wenn Sie sich absolut sicher sind, dass Sie die Wohnung mieten/kaufen wollen. Achten Sie darauf, dass das Anbot alle wesentlichen Daten zur Wohnung enthält und alle wichtigen persönlichen Umstände schriftlich festgehalten sind. Keinesfalls sollten Sie sich auf mündliche Zusagen verlassen. Da das Kauf- oder Mietanbot von so großer Bedeutung ist, bestehen Sie unbedingt darauf, dass Sie eine Kopie davon erhalten.

Wenn Sie sich offen lassen wollen über Nebenpunkte extra zu verhandeln, müssten Sie dies vereinbaren bzw. das Anbot ausdrücklich unter dieser Bedingung abgeben, indem Sie im Anbot folgenden Satz anfügen: „Dieses Anbot gilt nur vorbehaltlich der Einigung über alle Haupt- und Nebenpunkte des Kauf(Miet)vertrages.

Ich interessiere mich für eine Eigentumswohnung, die von einem Makler angeboten wird und möchte mit ihm in Kontakt treten. Ich möchte die Wohnung vorerst nur besichtigen und nähere Informationen zur Wohnung erhalten, mich aber noch nicht in irgendeiner Weise verpflichten. Was sollte ich beachten?

Üblicherweise werden Wohnungssuchenden von MaklerInnen folgende Schriftstücke zur Unterschrift vorgelegt: der Besichtigungsschein bzw. das Kauf-oder Mietanbot.

Mit dem Besichtigungsschein bestätigen Wohnungssuchende lediglich, dass sie eine bestimmte Wohnung von MaklerInnen zur Besichtigung angeboten erhalten haben und dass sie - falls es zu einem Geschäftsabschluss kommt - MaklerInnen eine Vermittlungsprovision zahlen. Die Unterschrift auf dem Besichtigungsschein erleichtert es MaklerInnen ihren Provisionsanspruch nachzuweisen. Daraus ergibt sich für Sie zunächst keine Verpflichtung, falls Sie sich letztendlich dazu entschließen sollten, die angebotene Wohnung doch nicht zu kaufen bzw. zu mieten. Nur wenn Sie mit der Abgeberseite über den Kauf bzw. Anmietung einig werden, müssten Sie dem/der MaklerIn die Provision zahlen.

Mit einem Kauf- oder Mietanbot geben Sie bereits eine verbindliche Erklärung ab, eine bestimmte Wohnung zu den im Anbot genannten Bedingungen kaufen oder mieten zu wollen. Die Unterschrift unter ein Kauf- oder Mietanbot hat zur Folge, dass Sie sofort gebunden sind, entweder auf die ausdrücklich vereinbarte Zeit oder - mangels Vereinbarung - auf eine angemessene Frist (ca. 14 Tage). Während dieser Zeit müssen sie zuwarten, ob die Verkäufer-Vermieterseite das Anbot annimmt, und sollten sich nicht bei einer anderen Wohnung binden.

Viele ImmobilienmaklerInnen verwenden Formulare, die sich „Anbot" bzw. „Mietanbot" oder „Kaufanbot" nennen. Darin findet sich die an VerkäuferInnen bzw. Vermieterinnen gerichtete Erklärung die Wohnung zu den bekannt gegebenen Konditionen zu mieten oder zu kaufen. Darin versteckt findet sich in den meisten Fällen auch der Maklervertrag mit der Provisionsvereinbarung.

ACHTUNG: Durch die Unterschrift auf einen Besichtigungsschein oder ein Miet-oder Kaufanbot können Sie sich die Wohnung nicht reservieren lassen ! Weder der Besichtigungsschein noch das Anbot können ihnen die Wohnung sichern. Mit dem Anbot binden Sie nicht VerkäuferInnen bzw. VermieterInnen von Wohnungen, sondern nur sich selbst. VerkäuferInnen bzw. VermieterInnen, an welche sich das Anbot richtet, können frei wählen, welches der vorgelegten Anbote sie annehmen.

Ich wollte mir ein von einem Makler angebotenes Haus kaufen und habe ein Kaufanbot unterschrieben, das vom Verkäufer angenommen wurde. In der Folge teilte mir meine Bank mit, dass mir die notwendige Kreditfinanzierung nicht gewährt wird. Ich bin daher vom Anbot zurück getreten. Der Makler fordert nun seine Provision. Ist er dazu berechtigt?

Wurde Ihr Kaufanbot vom Verkäufer angenommen und wurde alles ordnungsgemäß abgewickelt - stehen insbesondere keine Bedingungen, die erst erfüllt werden müssen im Wege - ist der Vertrag rechtswirksam zustande gekommen. Der Vertrag ist einzuhalten und der Makler hat Anspruch auf seine Provision. Der Provisionsanspruch des Maklers geht nicht dadurch verloren, weil von Käuferseite der Kaufpreis für die Liegenschaft nicht aufgebracht werden kann. Auch der Verkäufer kann verlangen, dass der Kaufvertrag einzuhalten ist und auf Vertragszuhaltung klagen bzw. Schadenersatzansprüche geltend machen. Wurde ein Anwalt mit der Vertragserrichtung beauftragt, kann dieser auch sein Honorar für die Vertragserrichtung verlangen.

Sollte ihre Entscheidung noch von anderen Umständen, beispielsweise davon abhängen, dass Ihnen die Bank einen Kredit gewährt, dann müssen Sie Ihr Anbot ausdrücklich (schriftlich) unter dieser Bedingung abgeben. Tritt die Bedingung - z.B. Kreditfinanzierung - nicht ein, dann hat es keinen Vertrag gegeben. Dieser wäre erst mit Eintritt der Bedingung wirksam. Es ist daher wichtig alle Vorbehalte und Bedingungen schriftlich zu festzuhalten !

TIPP: Wenn die Finanzierung noch nicht gesichert ist, halten Sie diesen Umstand durch eine entsprechende handschriftliche Klausel im Anbot fest, die etwa lautet: „Vorbehaltlich der Finanzierungszusage meiner Hausbank (oder Bank XY). Sie können auch die maximale Ratenhöhe und die Laufzeit festhalten.

Von wem darf die Provision verlangt werden bzw. ist die Höhe der Maklerprovision gesetzlich geregelt?

Die Immobilienmaklerverordnung legt Höchstbeträge für Provisionen oder sonstige Vergütungen fest. Die höchst zulässige Provision kann gleichzeitig von AbgeberInnen und InterssentInnen verlangt werden. Eine Überwälzung der Abgeberprovision auf Wohnungssuchende ist grundsätzlich möglich. Davon gibt es jedoch eine Ausnahme: Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern darf mit Wohnungssuchenden nur eine Provision bis zur jeweiligen Höchstgrenze vereinbart werden d.h. die Provision der VerkäuferInnen/VermieterInnen darf nicht zusätzlich verrechnet werden. Bei Überschreitungen kann der zu viel bezahlte Betrag zurück verlangt werden.

Die in der Immobilienmaklerverordnung angegebenen Werte sind Obergrenzen d.h. man kann jedenfalls versuchen eine niedrigere Provision auszuhandeln. Verhandlungen über die Provisionshöhe sind aber nur ganz zu Beginn des Kontakts mit ImmobilienmaklerInnen, also insbesondere vor Abschluss eines Maklervertrages möglich und sinnvoll. In der Praxis ist - auf Nachfragerseite - die Vereinbarung einer niedrigeren Provision nicht üblich.  Nur bei Wohnungen/Häusern der gehobenen Preisklasse sind niedrigere als die höchstzulässigen Provisionen realistisch auch für Wohnungssuchende erzielbar.

ACHTUNG: Vor Abschluss des Geschäfts sind MaklerInnen nicht berechtigt die Provision bzw. einen Vorschuss auf die Provision zu fordern oder entgegenzunehmen.

Wie hoch darf die Provision bei der Vermittlung von Mietverträgen sein?

Die Höhe der Provision hängt u.a. von der vereinbarten Mietvertragsdauer ab, ob es sich um eine Wohnung oder ein Geschäft handelt und von wem sie zu zahlen ist.

Wohnungen und Einfamilienhäuser (Haupt-oder Untermiete)

  • Mietvertrag über 3 Jahre oder unbefristet

Maximal 2 Bruttomieten von MieterInnen, 3 Bruttomieten von VermieterInnen

  • Mietvertrag bis 3 Jahre

Maximal 1 Bruttomiete von MieterInnen, 3 Bruttomieten von VermieterInnen

Verlängerung eines befristeten Mietvertrages oder Umwandlung in einem unbefristeten Mietvertrag, Maximal 1/2 Bruttomiete von MieterInnen, 1/2 Bruttomiete von VermieterInnen

Wenn zulässige Ablösebeträge geleistet wurden (z.B. für Investitions-Möbelablösen, Verzicht auf Kündigungsgründe), dürfen MaklerInnen von MieterInnen noch zusätzlich eine Provision von maximal 5 % der Ablöse vereinbaren.

Welche Beträge sind bei der Berechnung der Provision heranzuziehen?

Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomonatsmietzins herangezogen. Dieser besteht aus:

  • Haupt-oder Untermietzins
  • anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
  • Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift)
  • allfällige Möbelmiete

Die auf diese Beträge zu entrichtende Umsatzsteuer darf nicht dazu gerechnet werden. Zur Bruttomonatsmiete darf dann noch die Umsatzsteuer (derzeit 20%) dazu verrechnet werden.

TIPP: Überprüfen Sie, ob bei der Provisionsberechnung die Umsatzsteuer aus dem Mietzins bzw. den Betriebskosten auch tatsächlich herausgerechnet wurde !

ACHTUNG: Bei Wohnungen, bei welchen nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf, dürfen die verrechneten Heizkosten bei der Provisionsberechnung nicht in den Bruttomietzins einberechnet werden.

Können auch MaklerInnen, die gleichzeitig VerwalterInnen der Mietwohnung sind, eine Provision verlangen?

Für HausverwalterInnen, die auch als ImmobilienmaklerInnen tätig sind, gilt eine Sonderregelung. Wenn MaklerInnen eine Wohnung vermitteln, die in einem von ihnen verwalteten Haus liegt, steht ihnen eine (allerdings reduzierte) Provision zu.

  • Mietvertrag über 3 Jahre oder unbefristet

Maximal 1 Bruttomiete von MieterInnen, 2 Bruttomieten von VermieterInnen

  • Mietvertrag bis 3 Jahre

Maximal 1/2 Bruttomieten von MieterInnen, 2 Bruttomieten von VermieterInnen

  • Mietvertrag weniger als 2 Jahre

Maximal 1/2 Bruttomiete von MieterInnen, 1 Bruttomiete von VermieterInnen

  • Verlängerung eines befristeten Mietvertrages oder Umwandlung in einem unbefristeten Mietvertrag

Maximal 1/2 Bruttomiete von MieterInnen, 1/2 Bruttomiete von VermieterInnen

ACHTUNG: Diese (reduzierten) Provisionssätze gelten dann nicht, wenn Wohnungen von WohnungseigentümerInnen vermittelt werden, die nicht MehrheitseigentümerInnen der Liegenschaft sind.

Wie hoch darf die Provision bei der Vermittlung eines Kaufvertrages sein?

Für die Vermittlung des Kaufes; Verkaufes oder Tausch eines Grundstücks, eines Haus oder einer Eigentumswohnung  kann

  • bei einem Kaufpreis von mehr als € 36.336,42 - maximal 3 % des Kaufpreises
  • bei einem Kaufpreis bis € 36.336,42 maximal 4 % des Kaufpreises

als Provision verlangt werden. Zu diesem Betrag darf dann noch die Umsatzsteuer (derzeit 20%) dazu verrechnet werden.

Wie lange können MaklerInnen die Provision geltend machen?

MaklerInnen müssen grundsätzlich die Provision innerhalb von 3 Jahren ab Abschluss des vermittelten Geschäfts bei Gericht einklagen, danach wäre diese verjährt. Die Zahlung der Provision kann dann nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden. Davon gibt es eine wichtige Ausnahme: Erfahren MaklerInnen erst zu einem späteren Zeitpunkt vom Geschäftsabschluss, dann können Sie den Provisionsanspruch 3 Jahre lang, gerechnet ab Kenntnis vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts (gerichtlich) geltend machen.

Wann kann die Provision zurück gefordert werden?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann eine unzulässige Maklerprovision bzw. ein zu viel bezahlter Betrag binnen 10 Jahren bei der Schlichtungsstelle bzw. Gericht zurück gefordert werden. Dies ist dann der Fall, wenn der bezahlte Betrag als unzulässige Ablöse zu bewerten ist, die bezahlte Maklerprovision eklatant überhöht ist bzw. dieser keine gleichwertige Leistung der MaklerInnen gegenübersteht und klare Richtlinien der Entgeltbildung verletzt werden.

Eine überhöhte Maklerprovision, die nicht offenkundig unangemessen ist, muss aber binnen 3 Jahren gerichtlich eingeklagt werden.

Können MaklerInnen auch Provision verlangen, wenn ihre Vermittlungstätigkeit nicht erfolgreich war?

MaklerInnen arbeiten erfolgsorientiert, ohne Abschluss gibt es im Normalfall keine Provision. Nur ausnahmsweise können MaklerInnen mit AuftraggeberInnen vereinbaren, dass ihnen auch ohne Vermittlungserfolg für Aufwendungen und ihre Mühen eine Entschädigung oder  ein Beitrag zu leisten ist. Dies kann beispielsweise in folgenden Fällen vereinbart werden:

  • das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft kommt deshalb nicht zustande kam, weil der/die AuftraggeberIn einen Rechtsakt ohne Grund unterlässt, der für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlich war (z.B. der ausländische Käufer stellt nicht den erforderlichen Antrag bei der Grundverkehrskommission);
  • wenn mit der Person, die von MaklerInnen vermittelt wurde, ein anderes als das vereinbarte Geschäft zustande kommt (z.B. ein Mietvertrag über eine Eigentumswohnung und nicht über ein Reihenhaus);
  • das Geschäft mit einer anderen Person und nicht mit den vermittelten InteressentInnen zustande kommt, weil diese die ihnen mitgeteilte Geschäftsgelegenheit weitergegeben haben (z.B. Herr A beauftragt den Makler mit der Suche nach einer Eigentumswohnung, seine Schwester kauft sie).

Darüber hinaus können MaklerInnen - allerdings nur beim Alleinvermittlungsauftrag  - eine Entschädigung oder einen Aufwandersatz vereinbaren, wenn trotz ihrer Vermittlungsbemühungen kein Kauf/Mietvertrag zustande kommt. Dies ist nur zulässig, wenn

  • der Alleinvermittlungsauftrag von den AuftraggeberInnen vorzeitig ohne wichtigen Grund auflöst wird
  • privat ein/eine KäuferIn/VerkäuferIn (MieterIn/VermieterIn) gefunden wurde
  • vertragswidrig anderer MaklerInnen beauftragt und über deren Vermittlung das Geschäft abgeschlossen wurde.

ACHTUNG: Von VerbraucherInnen können MaklerInnen bei Erfolglosigkeit nur dann eine Provision verlangen, wenn sie dies zuvor mit diesen ausdrücklich und schriftlich vereinbart haben!

WICHTIG: In all diesen Fällen können MaklerInnen nur eine Vergütung bis zu maximal in der Höhe der Provision verlangen, die auch bei erfolgreicher Vermittlung angefallen wäre!

Welche Pflichten haben ImmobilienmaklerInnen?

MaklerInnen sind verpflichtet, die Interessen Ihrer AuftraggeberInnen zu wahren und diese sorgfältig zu beraten. Sie müssen VerbraucherInnen vor Abschluss eines Maklervertrages eine schriftliche Übersicht - ausreichend ist ein Formblatt -  mit folgendem Inhalt übergeben:

  • dass sie als MaklerInnen einschreiten;
  • Hinweis darauf, wenn sie als DoppelmaklerInnen tätig sind (d.h. dass bei Vermittlung eines Objekts ein Maklervertrag mit AbgeberInnen und InteressentInnen besteht);
  • alle die Wohnung betreffenden Informationen, die für den Vertragsabschluss bedeutsam sein können;
  • eine Übersicht sämtlicher voraussichtlicher Kosten, die durch den Vertragsabschluss entstehen können d.h. alle Nebenkosten wie z.B. Vertragserrichtungskosten, Grunderwerbssteuer;
  • die Höhe der Maklerprovision (Prozentsätze vom Kaufpreis reichen);
  • Hinweis auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zu VermieterInnen/VerkäuferInnen;

WICHTIG: Diese Verpflichtung trifft MaklerInnen in der Regel auch gegenüber VermieterInnen, wenn sie als KonsumentInnen anzusehen sind. Als UnternehmerInnen gelten VermieterInnen grundsätzlich erst dann, wenn sie mehr als 5 Mietobjekte vermieten und sich zur Bewältigung der Verwaltung dritter Personen (zB HausbesorgerIn, VerwalterIn) bedienen.

Was passiert, wenn MaklerInnen ihre Sorgfalts-und Aufklärungspflichten verletzen?

Die Verletzung dieser Pflichten kann MaklerInnen zur Gänze oder teilweise um ihre Provision bringen und sie schadenersatzpflichtig machen.

MaklerInnen haften auch für Schäden, die dadurch entstanden sind, dass sie wissentlich falsche Informationen an zukünftige MieterInnen oder KäuferInnen weitergegeben haben. Der Geschädigte ist dann so zu stellen, als hätte er nicht auf die Information des/der MaklerIn vertraut.

Wann haben MaklerInnen keinen Anspruch auf Provision?

Keine Maklerprovision kann verlangt werden, wenn

  • ImmobilienmaklerInnen gleichzeitig VertragspartnerInnen des vermittelten Geschäfts sind (z.B. MaklerIn ist EigentümerIn der zum Kauf angebotenen Wohnung);
  • der Kauf-oder Mietverträge mit Angehörigen von ImmobilienmaklerInnen abgeschlossen werden, mit dem diese eine sehr enge Nahebeziehung haben (z.B. Makler vermittelt die Eigentumswohnung seiner Ehefrau);
  • ImmobilienmaklerInnen mit VermieterInnen/VerkäuferInnen in einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis stehen und sie nicht unverzüglich darauf hinweisen (dazu letzte Frage);
  • ImmobilienmaklerInnen gleichzeitig HausverwalterInnen der vermittelten Wohnung sind und keine für den Mietvertragsabschluss fördernden Aktivitäten (z.B. Wohnungsbesichtigung, Inseratenaufgabe) setzen, die über die bereits durch das Verwaltungshonorar abgedeckten Tätigkeiten hinausgehen.

Wann liegt ein Eigengeschäft oder ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis vor?

Sind VerkäuferInnen/VermieterInnen und MaklerInnen z.B. untereinander beteiligt oder pflegen sie anderwärtige enge Beziehungen, ist immer bezogen auf den Einzelfall zu prüfen, ob MaklerInnen einen Anspruch auf Provision haben.

Bei einem Eigengeschäft der MaklerInnen gibt es überhaupt keinen Provisionsanspruch und zwar unabhängig davon, ob eine entsprechende Aufklärung erfolgte oder nicht. Dies ist dann der Fall, wenn MaklerInnen selbst VertragspartnerInnen des vermittelten Geschäfts werden. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Makler seiner Ehegattin einen Kaufvertrag über ein Haus vermittelt, das sie beide in Zukunft gemeinsam bewohnen werden.  

Auch wenn das abgeschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den/der MaklerIn selbst gleichkommt, steht MaklerInnen keine Provision zu, dies auch dann, wenn sie auf dieses sehr enge Naheverhältnis hinweisen. Von den Gerichten wird dies beispielsweise angenommen, wenn die Vermieter- bzw. Verkäuferseite maßgeblich an der Maklergesellschaft beteiligt ist oder wenn die Maklergesellschaft einen beherrschenden Einfluss auf die Geschäftsführung der Gesellschaft auf Vermieter- bzw. Verkäuferseite hat.

Wenn kein Eigengeschäft vorliegt, aber zwischen MaklerInnen und WohnungsabgeberInnen ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht, müssen MaklerInnen InteressentInnen unverzüglich - vor Abschluss des Maklervertrages - auf dieses Naheverhältnis hinweisen. In der Praxis sind familiäre oder wirtschaftliche Naheverhältnisse häufig durch Firmenverflechtungen anzutreffen. Dabei sind Art und Intensität der wirtschaftlichen Verflechtungen zu beachten. Eine Beteiligung des/der ImmobilienmaklerIn an der Verkäufer-Gesellschaft oder eine dauerhafte Geschäftsbeziehung des/der  MaklerIn mit der Vermieter- oder Verkäuferseite kann zu einem wirtschaftlichen Naheverhältnis führen. Ein familiäres Naheverhältnisse kann bei engeren verwandtschaftlichen Beziehungen (z.B. EhegattInnen, LebensgefährtInnen, Geschwister) zwischen MaklerInnen und AbgeberInnen vorliegen (z.B. der Verkäufer ist der Bruder des Maklers).

ACHTUNG: Gegenüber VerbraucherInnen muss dieser Hinweis schriftlich erfolgen. Unterbleibt dieser Hinweis, haben MaklerInnen selbst bei erfolgreicher Vermittlung keinen Provisionsanspruch!

Ich habe vor zwei Tagen eine von einem Makler angebotene Mietwohnung besichtigt. Noch am Tag der Besichtigung habe ich das Mietanbot unterschrieben. Mittlerweile ist mir bewusst, dass ich eine vorschnelle Entscheidung getroffen habe. Habe ich eine Rücktritts-möglichkeit?

Wenn Sie am Tag der Erstbesichtigung eine Vertragsbindung eingehen, die eine Wohnung betrifft, die Sie bzw. ihre Familie selbst bewohnen wollen, können Sie innerhalb einer Woche zurücktreten (§ 30a KSchG). Wurden Sie nicht schriftlich über das Rücktrittsrecht informiert, verlängert sich diese Frist auf einen Monat, gerechnet ab dem Tag der ersten Besichtigung der Wohnung.

War - wie in Ihrem Fall - ein Makler eingeschaltet, reicht es, wenn die Rücktrittserklärung an diesen gerichtet ist. In diesem Fall gilt Ihr Rücktritt auch für den Mietvertrag. Der Rücktritt muss schriftlich erklärt werden; es reicht, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird.

Wann kann ich vom Maklervertrag zurücktreten?

Wenn Sie MaklerInnen telefonisch kontaktieren, und sich im Anschluss dazu entschließen das von MaklerInnen angebotene Objekt zu verkaufen/kaufen bzw. vermieten/mieten, haben Sie unabhängig davon, ob Sie den/die MaklerIn sofort telefonisch mit der Vermittlung beauftragen (Fernabsatzgeschäft) oder einen Maklervertrag erst im Zuge der Wohnungsbesichtigung außerhalb der Geschäftsräume des/der MaklerIn abschließen (Haustürgeschäft)  eine Rücktrittsmöglichkeit.

In beiden Fällen steht Ihnen ab 13.6.2014 eine Rücktrittsmöglichkeit binnen 14 Tagen  - bzw. wenn Sie über die Rücktrittsmöglichkeit nicht informiert wurden, binnen 1 Jahr und 14 Tagen - ab Vertragsabschluss zu. Der Rücktritt kann formfrei erklärt werden, sollte aber aus Beweiszwecken mit eingeschriebenem Brief erfolgen.  Der Rücktritt erfolgt rechtzeitig, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb dieser Frist abgesandt wird.

Rücktrittsrechte neu ab 13. Juni 2014:

Für Maklerverträge zwischen MaklerInnen und VerbraucherInnen abgeschlossen werden, gelten ab 13. Juni 2014 neue Bestimmungen. Diese ersetzen die bestehenden Regeln über Haustürgeschäfte und Fernabsatzverträge (insbes. Informationspflichten und Rücktrittsrechte).

Die wesentlichen Neuerungen sind:

Haustürgeschäft: Wurde der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume der MaklerIn abgeschlossen, besteht ein Rücktrittsrecht. Dieses ist unabhängig davon, ob der Verbraucher das Geschäft „angebahnt" hat. Die Rücktrittsfrist beträgt 14 Tage. Wurde über das Rücktrittsrecht nicht korrekt belehrt (insbes. kein Widerrufsformular übergeben), verlängert sich dieses auf maximal 1 Jahr und 14 Tage. Der Rücktritt kann formfrei (d.h. auch mündlich) erklärt werden. Es empfiehlt sich aus Beweisgründen den Rücktritt per „Einschreiben" zu erklären. Wurde innerhalb der Rücktrittsfrist auf ausdrücklichen (schriftlichen) Wunsch des/der VerbraucherIn mit der Leistung (Vermittlung) begonnen und wurde der/die VerbraucherIn darüber entsprechend aufgeklärt, entfällt das Rücktrittsrecht mit der vollständigen Erfüllung des Maklervertrages.

Fernabsatzgeschäfte: Es handelt sich um Geschäfte, die per Internet, am Telefon oder per Postsendung abgeschlossen wurden und bei denen die Vertragsparteien vorher keinen persönlichen Kontakt iSv gleichzeitiger körperliche Anwesenheit hatten. Auch hier besteht ein Rücktrittsrecht, das jenem bei Haustürgeschäften vergleichbar ist. (14 Tage Frist, formfreier Rücktritt). Die ausdrückliche Zustimmung zur vorzeitigen Ausführung muss seitens der VerbraucherInnen aber nicht schriftlich erfolgen, um diesfalls das Rücktrittsrecht auszuschalten.

Details zu Fragen des Rücktritts, aber auch zu den neu eingeführten vorvertraglichen Informationspflichten erfahren Sie bei Verbraucherorganisationen.

Achtung: diese Regelungen gelten nur für den Maklervertrag, nicht jedoch für das vermittelte Geschäft (Mietvertrag, Kaufvertrag). Beim Hauptvertrag besteht ein Rücktrittsrecht nur, wenn VerbraucherInnen „überrumpelt" wurden - etwa anlässlich eines überraschenden Hausbesuchs oder eines überraschenden Telefonanrufs, bei welchen auf einen Vertragsabschluss gedrängt wurde.


Schnellsuche

Kooperationspartner

Kooperationspartner