WOHNEN - Erhaltung und Wartung


Welche Erhaltungsarbeiten muss die Vermieterin/der Vermieter durchführen?

Ist das MRG voll anzuwenden, sind folgende Erhaltungsarbeiten von der Vermieterin/dem Vermieter durchzuführen (§ 3 MRG):

  • notwendige Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses (etwa Fassade, Außenfenster, Dach, Hauseingangstür, Decken zwischen den Wohnungen, Steigleitungen für Wasser, Strom, Gas);
  • notwendige Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebs einer Gemeinschaftsanlage (z.B. Aufzug, Gegensprechanlage, zentrale Wärmeversorgungsanlage);
  • Arbeiten in einzelnen Mietobjekten, wenn es sich
    - um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses (gröbere Feuchtigkeitsschäden   an Wänden und Fußböden, schwerwiegende Schäden an Gas- und Wasserleitungen  bzw. bei Explosions-, Brandgefahr) oder
    - um die Gefahren für die Gesundheit der Bewohnerinnen/Bewohner zu beseitigen (zB gefährliche Elektroanlage; auch Schimmel in der Wohnung kann darunter fallen).

Bei Wohnungen, auf welche das Wohnungsgemeinnützig-keitsgesetz Anwendung findet, sind Vermieterinnen und Vermieter ab dem 1.1.2016 auch für Erhaltungsarbeiten im Inneren der Wohnung zuständig. Die Erhaltungspflicht betrifft alle Einrichtungen, Ausstattungen und mitvermietete Einrichtungs-gegenstände der Wohnung. Dazu gehören beispielsweise der Küchenherd, der Geschirrspüler, einen schadhafte Badewanne, die Heiztherme und der Boiler. Zu beachten ist, dass die Vermieterin/der Vermieter diese Erhaltungspflichten vertraglich nicht auf die Mieterinnen und Mieter überwälzen darf.

Im Bereich der Teilanwendung und der Nichtanwendung des MRG trifft Vermieterinnen und Vermieter eine uneingeschränkte Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB. Nach dieser Bestimmung sind VermieterInnen zur Gänze für die Instandhaltung verantwortlich.

Bin ich als Mieterin oder Mieter zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten verpflichtet?

Mieterinnen und Mieter von Wohnungen, auf welche das MRG voll anwendbar ist, sind nach dem Gesetz (§ 8 MRG) verpflichtet die Wohnung samt Leitungsanlagen (Licht-, Gas-, Wasserleitungen), Heizungs- und Sanitäranlagen so instand zu halten, dass
Vermieterinnen und Vermieter und anderen Mieterinnen und Mieter kein Nachteil erwächst. Ausgenommen davon sind ernste Schäden (z.B. undichte Gasleitung, Wasserrohrgebrechen in der Wand) oder die Beseitigung von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung (z.B. gefährliche Elektroanlage).

Was die konkreten Pflichten der Mieterin/des Mieters in Bezug auf Erhaltung sind, darüber gibt es keine näheren Ausführungen im Gesetz  bzw. kaum Aussagen der Gerichte. Grundsätzlich
ist davon auszugehen, dass sich die Verpflichtung der Mieterin/des Mieters im Grunde darauf beschränkt, geringfügige Maßnahmen zur Vermeidung größerer Schäden zu treffen. Beispielsweise haben Mieterinnen und Mieter darauf zu achten, dass im Winter die Wasserleitung nicht einfriert. Dazu gehört auch, dass bei Wasseraustritten aufgrund undichter Leitung die Vermieterseite zu benachrichtigen bzw. der Hauptwasserhahn abdrehen ist, um einen sonst drohenden großen Nachteil von der Vermieterin/dem Vermieter und den anderen Mieterinnen und Mieter abzuwenden.

Für Mieterinnen und Mietern von Wohnungen, auf welche die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes anzuwenden sind, gilt ab 1.1.2016:
Für Bagatellreparaturen ist die Mieterin/der Mieter zuständig. Dazu gehören beispielsweise der Austausch eines defekten Duschkopfes oder eines Brause- und Waschmaschinenschlauches, der Austausch einer Dichtung an einem Wasserhahn oder der Ersatz eines zerbrochenen Lichtschalters. Auch für die Erhaltung von Malerei und Tapeten und den Ersatz von Beleuchtungsmitteln sind Mieterinnen und Mieter zuständig.

Ist das Mietrechtsgesetz bloß teilweise oder gar nicht anzuwenden, gilt in Bezug auf die Erhaltung der §1096 ABGB d.h. Vermieterinnen und Vermieter sind zur Gänze für die Instandhaltung verantwortlich. Unter besonderen Umständen können diese Erhaltungspflichten vertraglich auf Mieterinnen und Mieter überwälzt werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass viele der Vertragsklauseln, die Mieterinnen und Mieter Erhaltungspflichten auferlegen, dem Konsumentenschutzgesetz widersprechen bzw. gröblich benachteiligend und somit unwirksam sind.

Findet sich eine entsprechende Klausel in Ihrem Vertrag, ist es ratsam die Beratung und Einschätzung von Mietrechtsexperten einzuholen.

Wen trifft die Pflicht zur Durchführung von Wartungsarbeiten?

Mieterinnen und Mieter von Wohnungen, auf welche das MRG voll und das WGG anwendbar ist, sind verpflichtet die Wohnung zu warten (§ 8 MRG). Was unter Wartung zu
verstehen ist, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Auszugehen ist davon, dass Mieterinnen und Mieter grundsätzlich nur zur Nachteilsabwehr, d.h. zur Setzung von Maßnahmen zur Schadensvermeidung verpflichtet sind. Dazu gehören Maßnahmen, die darauf abzielen, den
funktionsfähigen Zustand von insbesondere in der Wohnung befindlichen Geräten und  Leitungsanlagen aufrechtzuerhalten. Dazu gehören etwa regelmäßige Reinigungs- und Überprüfungsarbeiten, das Schmieren beweglicher Teile, die Behebung von Verkalkungen oder das Austauschen von porösen, schadhaften Dichtungen.

Im Bereich der Teilanwendung und der Nichtanwendung des MRG umfasst die uneingeschränkte Erhaltungspflicht des/der VermieterIn auch die Pflicht zur Wartung. Wartungsver-pflichtungen können grundsätzlich vertraglich MieterInnen übertragen werden. Dies darf aber nicht pauschal und undifferenziert erfolgen. Vertragliche Wartungsverpflichtungen der Mieterinnen und Mietern, die nicht auf den konkreten Zustand, Alter der Geräte/Einrichtungen bzw. deren Wartungserfordernisse abstellen, können unwirksam sein.

So hat der OGH eine in einem Mietvertragsformular enthaltene Verpflichtung eine Gastkombitherme jährlich zu warten als für Mieterinnen und Mieter gröblich benachteiligend erachtet. Die Überwälzung einer Verpflichtung zur jährlichen Wartung ohne Rücksicht auf Alter, Type und Herstellervorgaben sei unzulässig.

Wer ist zuständig, wenn die Heiztherme in der Wohnung nicht mehr funktioniert?

Wird eine Heiztherme in Folge von „Altersschwäche" defekt oder funktioniert bloß nicht mehr, sind Vermieterinnen/Vermieter für die Beseitigung dieser Schäden zuständig. Seit 1. Jänner 2015 müssen Vermieterinnen/Vermieter die Kosten für den Austausch bzw. die Reparatur übernehmen.

Die Vermieterin/der Vermieter ist zum Austausch oder zur Reparatur nur verpflichtet, wenn die Wohnung schon mit Heiztherme vermietet wurde. Wer während eines laufenden Mietverhältnisses auf eigenen Wunsch nachträglich eine Heiztherme in die Wohnung einbaut bzw. eingebaut hat, ist selbst für die Erhaltung verantwortlich. Ebenso können Mieterinnen/Mieter, die in der Vergangenheit (vor 1. Jänner 2015) eine defekte Heiztherme auf eigene Kosten reparieren bzw. austauschen haben lassen, von der Vermieterin/dem Vermieter keinen Ersatz für die dafür aufgewendeten Kosten verlangen. Ein Aufwandsersatzanspruch gegen Vermieterinnen/Vermieter steht Mieterinnen/Mieter nur bei Auszug aus der Wohnung zu.  Bei Genossenschaftswohnungen und Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG voll unterliegen haben Mieterinnen und Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Möglichkeit sich die Investitionskosten anteilig (vermindert um die jährliche Abschreibung von 10 % pro vollendeten Jahr ab Durchführung der Arbeiten) refundieren zu lassen.

Die Erhaltungspflicht der Vermieterinnen/Vermieter besteht bei allen bereits bestehenden Mietverhältnissen und zwar unabhängig davon, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Vertragliche Vereinbarungen, die Mieterinnen und Mieter dazu verpflichten eine defekte Heiztherme zu reparieren oder austauschen zu lassen, sind ungültig. Auch die Verrechnung von Zuschlägen zum Richtwertmietzins für die Erhaltung dieser Geräte, wie dies in
der Vergangenheit möglich war, ist nicht mehr zulässig.
Die laufende Wartung der Heiztherme wie das regelmäßige Service inkl. Abluftmessung ist nach wie vor Sache der Mieterinnen und Mieter.

Wichtig: Die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters bezieht sich auf Heizthermen und andere Wärmebereitungsgeräte wie beispielsweise Warmwasserboiler, nicht aber auf sonstige Geräte wie Küchenherde, Kühlschränke und Klimaanlagen. Bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern hat die Vermieterin/der Vermieter die Kosten für die Neuanschaffung und Reparatur der Wärmebereitungsgeräte zu tragen. Dies gilt nicht für Wohnungen in Häusern mit nicht mehr als zwei Wohnungen (wobei ein nachträglicher Dachbodenausbau nicht dazu zählt), falls der Mietvertrag nach dem 31.3.2001 abgeschlossen wurde.

Bei Mietwohnungen, auf welche das Wohnungsgemeinnützig-keitsgesetz Anwendung findet, gelten gesonderte Erhaltungsregelungen (siehe dazu Fragen „Welche Erhaltungsarbeiten muss die Vermieterin/ der Vermieter durchführen?" und „Bin ich als Mieterin oder Mieter zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten verpflichtet?").

Wie kann ich die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters durchsetzen?

Veranlasst im Vollanwendungsbereich des MRG und Anwendungsbereich des WGG die Vermieterin/der Vermieter nicht die notwendigen Erhaltungsarbeiten, zu deren Durchführung sie/er zwingend verpflichtet ist, kann jede Mieterin und jeder Mieter einen Antrag bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht zur Durchführung der Arbeiten einbringen. Kommen die Schlichtungsstelle oder das Gericht zur Auffassung, dass die Arbeiten tatsächlich notwendig sind, können sie der Vermieterin/dem Vermieter die Durchführung der Arbeiten binnen bestimmter Frist auftragen.

Reichen die Mittel (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge bzw. Mietzinsreserven und künftige Mieteinnahmen) zur Finanzierung dieser Maßnahmen nicht aus und sprechen sich die Vermieterin/der Vermieter und die Mehrheit der Mieterinnen und Mieter gegen die beantragten Maßnahmen aus, wird der Antrag abgewiesen. Spricht sich die Mehrheit nicht gegen die Reparatur aus, sind aber die finanziellen Mittel zu gering, sind die Arbeiten durchzuführen. Die Vermieterin/der Vermieter hat dann die Möglichkeit in einem Verfahren gem. § 18 MRG die Erhöhung des Mietzinses zu beantragen.

Bei dringend notwendigen Erhaltungsarbeiten (z.B. Arbeiten zur Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen und Sachen gefährden) wird die Durchführung dieser Arbeiten der Vermieterin/dem Vermieter aufgetragen bzw. sind von dieser/von diesem durchzuführen, dies unabhängig von den vorhandenen finanziellen Mitteln und der Zustimmung der Mehrheit der Mieterinnen und Mieter und der Zustimmung der Vermieterin/des Vermieters. Kommen Vermieterinnen/Vermieter ihrer Erhaltungspflicht dann immer noch nicht nach, kann ein Exekutionsantrag bei Gericht gestellt werden.

Im Bereich der Teilanwendung und der Nichtanwendung des MRG müssten Erhaltungsarbeiten, für deren Durchführung die Vermieterin/der Vermieter zuständig ist, mittels Klage bei Gericht durchgesetzt werden.

Die Vermieterin/der Vermieter weigert sich Erhaltungsarbeiten durchzuführen. Kann ich den Mietzins reduzieren?

Können Sie die Wohnung aufgrund nicht durchgeführter Erhaltungsarbeiten der Vermieterin/des Vermieters nicht oder nur eingeschränkt nutzen, ist die Pflicht zur Zinszahlung aufgehoben bzw. verringert. Mehr Informationen, unter welchen Voraussetzungen eine Mietzinsminderung möglich ist, finden Sie im Kapitel „Mietzinsminderung".


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