WOHNEN - Erhaltung und Wartung


Welche Erhaltungsarbeiten muss der/die VermieterIn durchführen?

Ist das MRG voll anzuwenden, sind folgende Erhaltungsarbeiten von dem/der VermieterIn durchzuführen (§ 3 MRG):

  • notwendige Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses (etwa Fassade, Außenfenster, Dach, Hauseingangstür, Decken zwischen den Wohnungen, Steigleitungen für Wasser, Strom, Gas);
  • notwendige Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebs einer Gemeinschaftsanlage (zB Aufzug, Gegensprechanlage, zentrale Wärmeversorgungsanlage);
  • Arbeiten in einzelnen Mietobjekten, wenn es sich
    - um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses (gröbere Feuchtigkeitsschäden   an Wänden und Fußböden, schwerwiegende Schäden an Gas- und Wasserleitungen  bzw. bei Explosions-, Brandgefahr) oder
    - um die Gefahren für die Gesundheit der BewohnerInnen zu beseitigen (zB gefährliche Elektroanlage; auch Schimmel in der Wohnung kann darunter fallen).

Bei Wohnungen, auf welche das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz Anwendung findet, sind VermieterInnen ab dem 1.1.2016 auch für Erhaltungsarbeiten im Inneren der Wohnung zuständig. Die Erhaltungspflicht betrifft alle Einrichtungen, Ausstattungen und mitvermietete Einrichtungsgegenstände der Wohnung. Dazu gehören beispielsweise der Küchenherd, der Geschirrspüler, einen schadhafte Badewanne, die Heiztherme und der Boiler.

Zu beachten ist, dass der/die VermieterIn diese Erhaltungspflichten vertraglich nicht auf die MieterInnen überwälzen darf.

Im Bereich der Teilanwendung und der Nichtanwendung des MRG trifft VermieterInnen eine uneingeschränkte Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB. Nach dieser Bestimmung sind VermieterInnen zur Gänze für die Instandhaltung verantwortlich.

Bin ich als MieterIn zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten verpflichtet?

MieterInnen von Wohnungen, auf welche das MRG voll anwendbar ist, sind nach dem Gesetz (§ 8 MRG) verpflichtet die Wohnung samt Leitungsanlagen (Licht-, Gas-, Wasserleitungen), Heizungs- und Sanitäranlagen so instand zu halten, dass
VermieterInnen und anderen MieterInnen kein Nachteil erwächst. Ausgenommen davon sind ernste Schäden (zB undichte Gasleitung, Wasserrohrgebrechen in der Wand) oder die Beseitigung von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung (zB. gefährliche Elektroanlage).

Was die konkreten Pflichten des/der MieterIn in Bezug auf Erhaltung sind, darüber gibt es keine näheren Ausführungen im Gesetz  bzw. kaum Aussagen der Gerichte. Grundsätzlich
ist davon auszugehen, dass sich die Verpflichtung des/der MieterIn im Grunde darauf
beschränkt, geringfügige Maßnahmen zur Vermeidung größerer Schäden zu treffen. Beispielsweise haben MieterInnen darauf zu achten, dass im Winter die Wasserleitung nicht
einfriert. Dazu gehört auch, dass bei Wasseraustritten aufgrund undichter Leitung die Vermieterseite zu benachrichtigen bzw. der Hauptwasserhahn abdrehen ist, um einen sonst drohenden großen Nachteil von dem/der VermieterIn und den anderen MieterInnen abzuwenden.

Für MieterInnen von Wohnungen, auf welche die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes anzuwenden sind, gilt ab 1.1.2016:
Für Bagatellreparaturen ist der/die MieterIn zuständig. Dazu gehören beispielsweise der Austausch eines defekten Duschkopfes oder eines Brause- und Waschmaschinenschlauches, der Austausch einer Dichtung an einem Wasserhahn oder der Ersatz eines zerbrochenen Lichtschalters. Auch für die Erhaltung von Malerei und Tapeten und den Ersatz von Beleuchtungsmitteln sind MieterInnen zuständig.

Ist das Mietrechtsgesetz bloß teilweise oder gar nicht anzuwenden, gilt in Bezug auf die Erhaltung der §1096 ABGB d.h. VermieterInnen sind zur Gänze für die Instandhaltung verantwortlich. Unter besonderen Umständen können diese Erhaltungspflichten vertraglich auf MieterInnen überwälzt werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass viele der Vertragsklauseln, die MieterInnen Erhaltungspflichten auferlegen, dem Konsumentenschutzgesetz widersprechen bzw. gröblich benachteiligend und somit unwirksam sind.

Findet sich eine entsprechende Klausel in Ihrem Vertrag, ist es ratsam die Beratung und Einschätzung von MietrechtsexpertInnen einzuholen.

Wen trifft die Pflicht zur Durchführung von Wartungsarbeiten?

MieterInnen von Wohnungen, auf welche das MRG voll und das WGG anwendbar ist, sind verpflichtet die Wohnung zu warten (§ 8 MRG). Was unter Wartung zu
verstehen ist, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Auszugehen ist davon, dass MieterInnen grundsätzlich nur zur Nachteilsabwehr, d.h. zur Setzung von Maßnahmen zur Schadensvermeidung verpflichtet sind. Dazu gehören Maßnahmen, die darauf abzielen, den
funktionsfähigen Zustand von insbesondere in der Wohnung befindlichen Geräten und  Leitungsanlagen aufrechtzuerhalten. Dazu gehören etwa regelmäßige Reinigungs- und Überprüfungsarbeiten, das Schmieren beweglicher Teile, die Behebung von Verkalkungen oder das Austauschen von porösen, schadhaften Dichtungen.

Im Bereich der Teilanwendung und der Nichtanwendung des MRG umfasst die uneingeschränkte Erhaltungspflicht des/der VermieterIn auch die Pflicht zur Wartung. Wartungsverpflichtungen können grundsätzlich vertraglich MieterInnen übertragen werden. Dies darf aber nicht pauschal und undifferenziert erfolgen.
Vertragliche Wartungsverpflichtungen der MieterInnen, die nicht auf den konkreten Zustand, Alter der Geräte/Einrichtungen bzw. deren Wartungserfordernisse abstellen, können unwirksam sein. So hat der OGH eine in einem Mietvertragsformular enthaltene Verpflichtung eine Gastkombitherme jährlich zu warten als für MieterInnen gröblich benachteiligend erachtet. Die Überwälzung einer Verpflichtung zur jährlichen Wartung ohne Rücksicht auf Alter, Type und Vorgaben des/der HerstellerIn sei unzulässig.

Wer ist zuständig, wenn die Heiztherme in der Wohnung nicht mehr funktioniert?

Wird eine Heiztherme in Folge von „Altersschwäche" defekt oder funktioniert bloß nicht mehr, sind VermieterInnen für die Beseitigung dieser Schäden zuständig. Seit 1. Jänner 2015 müssen VermieterInnen die Kosten für den Austausch bzw. die Reparatur übernehmen.  

Der/die VermieterIn ist zum Austausch oder Reparatur nur verpflichtet, wenn die Wohnung schon mit Heiztherme vermietet wurde. Wer während eines laufenden Mietverhältnisses auf eigenen Wunsch nachträglich eine Heiztherme in die Wohnung einbaut bzw. eingebaut hat,
ist selbst für die Erhaltung verantwortlich. 
Ebenso können MieterInnen, die in der Vergangenheit eine defekte Heiztherme
auf eigene Kosten reparieren bzw. austauschen haben lassen, von der/dem
VermieterIn keinen Ersatz für die dafür aufgewendeten Kosten verlangen. Ein Aufwandsersatzanspruch gegen VermieterInnen steht MieterInnen nur bei Auszug aus der Wohnung zu. Bei Genossenschaftswohnungen und Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG voll unterliegen haben MieterInnen bei Beendigung des Mietverhältnisses die Möglichkeit sich die Investitionskosten anteilig (vermindert um die jährliche Abschreibung von 10 % pro vollendeten Jahr ab Durchführung der Arbeiten) refundieren zu lassen.

Die Erhaltungspflicht der VermieterInnen in besteht bei allen bereits bestehenden Mietverhältnissen und zwar unabhängig davon, was in dem Mietvertrag vereinbart wurde. Vertragliche Vereinbarungen, die MieterInnen dazu verpflichten eine defekte Heiztherme zu
reparieren oder austauschen zu lassen, sind ungültig. Auch die Verrechnung von
Zuschlägen zum Richtwertmietzins für die Erhaltung dieser Geräte, wie dies in
der Vergangenheit möglich war, ist nicht mehr zulässig. 

Die laufende Wartung der Heiztherme wie das regelmäßige Service, Abluftmessung ist nach wie vor Sache der MieterInnen.

WICHTIG:

Die Erhaltungspflicht der Vermieterseite bezieht sich auf Heizthermen und andere Wärmebereitungsgeräte wie Warmwasserboiler, nicht aber auf sonstige Geräte wie Küchenherde, Kühlschränke und Klimaanlagen. Der/die VermieterIn hat die Kosten für die Neuanschaffung und Reparatur zu tragen. Ausgenommen sind Wohnungen in Häusern mit nicht mehr als zwei Wohnungen (wobei ein nachträglicher Dachbodenausbau nicht dazu zählt), falls der Mietvertrag nach dem 31.3.2001 abgeschlossen wurde.

Bei Mietwohnungen, auf welche das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz Anwendung findet, gelten gesonderte Erhaltungsregelungen (siehe dazu Fragen „Welche Erhaltungsarbeiten muss der/die VermieterIn durchführen ?" und „Bin ich als MieterIn zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten verpflichtet?").

Wie kann ich die Erhaltungspflicht des/der VermieterIn durchsetzen?

Veranlasst im Vollanwendungsbereich des MRG und des WGG der/die VermieterIn nicht die notwendigen Erhaltungsarbeiten, zu deren Durchführung er zwingend verpflichtet ist, kann jeder/jede MieterIn einen Antrag bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht zur Durchführung der Arbeiten einbringen.
Kommen die Schlichtungsstelle/das Gericht zur Auffassung, dass die Arbeiten tatsächlich notwendig sind, können sie dem/der VermieterIn die Durchführung der Arbeiten binnen bestimmter Frist auftragen.

Reichen die Mittel (Erhaltungs-und Verbesserungsbeiträge bzw. Mietzinsreserven und künftige Mieteinnahmen) zur Finanzierung dieser Maßnahmen nicht aus und sprechen sich der/die VermieterIn und die Mehrheit der MieterInnen gegen die beantragten Maßnahmen aus, wird der Antrag abgewiesen.

Bei dringend notwendigen Erhaltungsarbeiten wird die Durchführung dieser Arbeiten dem/der VermieterIn unabhängig von den vorhandenen Mitteln und der Zustimmung der Mietermehrheit bzw. des/der VermieterIn aufgetragen. Kommen VermieterInnen ihrer Erhaltungspflicht dann immer noch nicht nach, kann ein Exekutionsantrag bei Gericht gestellt werden.

Im Bereich der Teilanwendung und der Nichtanwendung des MRG müssten Erhaltungsarbeiten, zu deren Durchführung der/die VermieterIn zuständig ist, mittels Klage bei Gericht durchgesetzt werden.

Der/die VermieterIn weigert sich Erhaltungsarbeiten durchzuführen. Kann ich den Mietzins reduzieren?

Können Sie die Wohnung aufgrund nicht durchgeführter Erhaltungsarbeiten des/der Vermieterin nicht oder nur eingeschränkt nutzen, ist die Pflicht zur Zinszahlung aufgehoben bzw. verringert. Mehr Informationen, unter welchen Voraussetzungen eine Mietzinsminderung möglich ist, finden Sie im Kapitel „Mietzinsminderung".


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