WOHNEN - Befristung von Mietverträgen


Ich habe gelesen, dass eine Befristung nur mit einer Mindestvertragsdauer von 3 Jahren möglich ist. Stimmt das?

Bei Mietverhältnissen im Anwendungsbereich (Teil- und Vollanwendungsbereich) des MRG und im Anwendungsbereich des WGG ist nicht jede Befristung zulässig. Die Vertragsdauer muss bei Wohnungen (gilt für Hauptmiete und Untermiete) mindestens 3 Jahre betragen. Befristete Mietverträge können auch beliebig oft erneuert oder verlängert werden. Auch bei befristeten Verlängerungen und Erneuerungen muss die Vertragsdauer mindestens drei Jahre betragen. Eine Grenze nach oben gibt es nicht, d.h. auch ein auf 10 Jahre befristeter Mietvertrag wäre möglich.

Achtung: Wird ein Mietvertrag rechtlich nicht zulässig befristet, so ist dieses Mietverhältnis automatisch unbefristet!
Für Wohnungen, auf welche das MRG bzw. WGG nicht Anwendung findet (beispielsweise Wohnungen in Ein-und Zweiobjekthäusern), gibt es weder eine Unter- noch eine Obergrenze für die Befristung des Mietvertrages. Befristete Mietverträge können auf beliebige Dauer befristet abgeschlossen bzw. erneuert oder verlängert werden.

Muss ein befristeter Mietvertrag schriftlich sein?

Eine Befristung muss bei Mietverhältnissen im Anwendungsbereich (Teil- und Vollanwendungsbereich) des MRG und im Anwendungsbereich des WGG schriftlich vereinbart werden (trifft auf die meisten Wohnungen zu).

Eine nur mündlich vereinbarte Befristung ist nicht durchsetzbar.
Bei Wohnungen, auf welche das MRG bzw. WGG keine Anwendung findet, ist auch eine mündlich vereinbarte Befristung wirksam. Dieser Fall stellt aber die Ausnahme dar.

Achtung: Bei Wohnungen in Häusern mit bloß ein oder zwei Wohnungen und Mietvertragsabschluss ab 1.1.2002 gibt es keine gesetzlichen Vorgaben zur Befristung. Befristete Mietverträge können auch mündlich und auf beliebige Dauer abgeschlossen bzw. erneuert oder verlängert werden.

Kann ich als Mieterin/Mieter einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Grundsätzlich können befristete Mietverträge von Mieterinnen und Mietern während der vereinbarten Dauer nicht gekündigt werden. Bei Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG und im Anwendungsbereich des WGG haben Mieterinnen und Mieter jedoch die Möglichkeit einen befristeten Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Eine Kündigung ist nach Ablauf eines Jahres jederzeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen möglich. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (Kündigung per Einschreibbrief ist zu empfehlen).

Beispiel: Ein Mietvertrag über eine Wohnung wird per 1. 8. 2018 befristet auf sieben Jahre abgeschlossen; das Mietverhältnis soll am 31. 7. 2025 durch Zeitablauf enden. Der Mieter kann frühestens am 1. 8. 2019 die Erklärung der vorzeitigen Kündigung abgeben. Unter Einhaltung der Kündigungsfrist (drei Monate) und des Kündigungstermins (Monatsletzter) kann er Anfang August 2019 die Kündigung zum 30. 11. 2019 erklären.

Bei Mietverhältnissen über Wohnungen, die nicht dem MRG und dem WGG unterliegen, braucht es zur vorzeitigen Kündigung eine eigene vertragliche Vereinbarung. Fehlt diese, bleibt man an den Vertrag die volle Vertragsdauer gebunden, außer die Vermieterin / der Vermieter stimmt der vorzeitigen Vertragsauflösung zu.

TIPP: Wenn Sie sich nicht übermäßig lang binden wollen, sollten Sie sich ein vorzeitiges Kündigungsrecht vertraglich zusichern lassen.

Kann die Vermieterin/der Vermieter meinen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Vermieterinnen/Vermieter sind grundsätzlich an die vereinbarte Befristung gebunden. Bei Mietverhältnissen, die dem MRG und dem WGG unterliegen, können Vermieterinnen/ Vermieter nur dann aus einem vom Gesetz als wichtig anerkannten Kündigungsgrund kündigen, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde (siehe dazu Kapitel „Beendigung des Mietverhältnisses").

Ohne eine solche Vereinbarung ist aber eine vorzeitige Kündigung nicht möglich! Eine Kündigung hat unter Einhaltung der Kündigungsfristen und -termine und gerichtlich zu erfolgen.
Bei anderen Mietverhältnissen, auf welche das MRG und WGG nicht anwendbar ist, ist eine vertragliche Vereinbarung notwendig, damit die Vermieterin/ der Vermieter den Vertrag vorzeitig kündigen kann. Anderenfalls bleibt die Vermieterin oder der Vermieter für die gesamte Vertragsdauer an den Vertrag gebunden.

Aus besonders wichtigen Gründen kann das Mietverhältnis von der Vermieterin/dem Vermieter mit sofortiger Wirkung beendet werden.

Können befristete Verträge vorzeitig aufgelöst werden?

Es gilt das zu sofortigen Vertragsauflösung bei unbefristeten Verträgen Ausgeführte (siehe dazu Kapitel Beendigung des Mietverhältnisses).

Mein Mietvertrag läuft demnächst ab. Ich möchte ihn aber verlängern! Was kann ich tun?

Bei Wohnungen im Anwendungsbereich des MRG gibt es die Möglichkeit einer stillschweigenden Verlängerung. Wenn die Mieterin/der Mieter nicht auszieht und die Vermieterin/der Vermieter den Mietzins weiter einhebt, gilt der Mietvertrag als einmalig auf 3 Jahre verlängert.

Versäumt die Vermieterin/der Vermieter erneut das (verlängerte) Endigungsdatum, dann wandelt sich der stillschweigend um drei Jahre verlängerte Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag. Die Vermieterin/der Vermieter kann dann nur mehr gerichtlich aufkündigen, wenn einer der gesetzlichen Kündigungsgründe vorliegt. Im Fall einer stillschweigenden Verlängerung hat die Mieterin/der Mieter das Recht, den verlängerten Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten zu kündigen.

Um zu verhindern, dass es zu einer stillschweigenden Vertragsverlängerung kommt, muss die Vermieterin/der Vermieter kurz vor bzw. bei Ablauf der Befristung auf die Beendigung des Mietverhältnisses bestehen und die Mieterin/den Mieter zur Räumung auffordern. Wenn die Mieterin/der Mieter bei Ablauf des befristeten Mietverhältnisses nicht auszieht, muss die Vermieterin/der Vermieter binnen 14 Tagen nach dem Endtermin eine Räumungsklage erheben.

Üblicherweise erfolgt eine Verlängerung ausdrücklich und einvernehmlich. Eine ausdrückliche Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses kann nun so vereinbart werden, dass die Vermieterin/der Vermieter und die Mieterin/der Mieter einen neuen (befristeten) Mietvertrag abschließen, der unmittelbar an den vorher befristeten Mietvertrag anschließt.

Ich habe an sich einen unbefristeten Mietvertrag. Allerdings steht im Vertrag, dass ich für einen Zeitraum von 5 Jahren auf mein Recht auf Kündigung verzichte. Ist so eine Vereinbarung erlaubt?

Mit einem vertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht der Mieterin/des Mieters kann die bei einem unbefristeten Mietvertrag ansonsten bestehende Möglichkeit, den Mietvertrag jederzeit zu kündigen, beseitigt werden. Findet sich eine solche Klausel im Mietvertrag, ist es ratsam die Beratung und Einschätzung von Mietrechtsexpertinnen oder - experten einzuholen. Nur wenn der Kündigungsverzicht im jeweiligen Individualfall wirksam vereinbart wurde, sind Mieterinnen/Mieter daran gebunden.

TIPP: Vereinbarungen, die einen Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum (z.B.: 3 oder 5 oder gar 10 Jahre ab Vertragsabschluss) vorsehen, sollte man vermeiden. An einen rechtswirksam vereinbarten Kündigungsverzicht ist man gebunden und kann in dieser Zeit auch dann nicht kündigen, wenn sich die Lebensumstände (z.B. andere Familiensituation, neuer Job) ändern.


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