WOHNEN - Befristung von Mietverträgen


Ich habe gelesen, dass eine Befristung nur mit einer Mindestvertragsdauer von 3 Jahren möglich ist. Stimmt das?

Bei Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des MRG ist nicht jede Befristung zulässig. Die Vertragsdauer muss bei Wohnungen (gilt für Hauptmiete und Untermiete) mindestens 3 Jahren betragen. Befristete Mietverträge können auch beliebig oft erneuert/verlängert werden. Auch bei befristeten Verlängerungen/Erneuerungen muss die Vertragsdauer mindestens drei Jahre betragen. Eine Grenze nach oben gibt es nicht, d.h. auch ein auf 10 Jahre befristeter Mietvertrag wäre möglich.

ACHTUNG: Wird ein Mietvertrag rechtlich nicht zulässig befristet, so ist dieses Mietverhältnis automatisch unbefristet!!

Für Wohnungen, auf welche das MRG nicht Anwendung findet (beispielsweise Wohnungen in Ein-und Zweiobjekthäusern, Verweis), gibt es weder eine Unter- noch eine Obergrenze für die Befristung des Mietvertrages. Befristete Mietverträge können auf beliebige Dauer befristet abgeschlossen bzw. erneuert/verlängert werden.

Muss ein befristeter Mietvertrag schriftlich sein ?

Eine Befristung muss bei Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des MRG schriftlich vereinbart werden (trifft auf die meisten Wohnungen zu, Verweis).
Eine nur mündlich vereinbarte Befristung ist nicht durchsetzbar.

Bei Wohnungen, auf welche das MRG nicht Anwendung findet, ist auch eine mündlich vereinbarte Befristung wirksam.

ACHTUNG: Bei Wohnungen in Häusern mit bloß ein oder zwei Wohnungen und Mietvertragsabschluss ab 1.1.2002 gibt es keine gesetzlichen Vorgaben zur Befristung. Befristete Mietverträge können auch mündlich und auf beliebige Dauer abgeschlossen bzw. erneuert/verlängert werden.

Kann ich als MieterIn einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Grundsätzlich können befristete Mietverträge von MieterInnen während der vereinbarten Dauer nicht gekündigt werden. Bei Wohnungen im Anwendungsbereich des MRG haben MieterInnen jedoch die Möglichkeit einen befristeten Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Eine Kündigung ist nach Ablauf eines Jahres jederzeit unter Einhaltung einer Frist von drei
Monaten ohne Angabe von Gründen möglich. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (Kündigung per Einschreibbrief ist zu empfehlen).

BEISPIEL:

Ein Mietvertrag über eine Wohnung wird per 1. 8. 2012 befristet auf sieben Jahre abgeschlossen; das Mietverhältnis soll am 31. 7. 2019 durch Zeitablauf enden. Der Mieter kann frühestens am 1. 8. 2013 die Erklärung der vorzeitigen Kündigung abgeben. Unter Einhaltung der Kündigungsfrist (drei Monate) und des Kündigungstermins (Monatsletzter) kann er Anfang August 2013 die Kündigung zum 30. 11. 2013 erklären.

Bei Mietverhältnissen über Wohnungen, die nicht dem MRG unterliegen, braucht es zur vorzeitigen Kündigung eine eigene vertragliche Vereinbarung. Fehlt diese, bleibt man an den Vertrag die volle Vertragsdauer gebunden, außer der/die VermieterIn stimmt der vorzeitigen Vertragsauflösung zu.

TIPP: Wenn Sie sich nicht übermäßig lang binden wollen, sollten Sie sich ein vorzeitiges Kündigungsrecht vertraglich zusichern lassen.

Kann der Vermieter meinen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

VermieterInnen sind grundsätzlich an die vereinbarte Befristung gebunden. Bei Mietverhältnissen, die dem MRG unterliegen, können VermieterInnen nur dann aus einem vom Gesetz als wichtig anerkannten Kündigungsgrund kündigen, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde (siehe dazu Kapitel „Beendigung des Mietverhältnisses").
Ohne eine solche Vereinbarung ist aber eine vorzeitige Kündigung nicht möglich!
Eine Kündigung hat unter Einhaltung der Kündigungsfristen und -termine und gerichtlich zu erfolgen.

Bei anderen Mietverhältnissen, auf welche das MRG nicht anwendbar ist, ist eine vertragliche Vereinbarung notwendig, damit der/die Vermieter den Vertrag vorzeitig kündigen kann. Anderenfalls bleibt der/die VermieterIn für die gesamte Vertragsdauer an den Vertrag gebunden.

Aus besonders wichtigen Gründen kann das Mietverhältnis von dem/der VermieterIn mit sofortiger Wirkung beendet werden.

Können befristete Verträge vorzeitig aufgelöst werden?

Es gilt das zu sofortigen Vertragsauflösung bei unbefristeten Verträgen Ausgeführte (siehe dazu Kapitel Beendigung des Mietverhältnisses).

Mein Mietvertrag läuft demnächst ab. Ich möchte ihn aber verlängern! Was kann ich tun?

Bei Wohnungen im Anwendungsbereich des MRG gibt es die Möglichkeit einer stillschweigenden Verlängerung. Wenn der/die MieterIn nicht auszieht und der/die VermieterIn den Mietzins weiter einhebt, gilt der Mietvertrag als einmalig auf 3 Jahre verlängert.

Versäumt der/die VemieterIn erneut das verlängerte Endigungsdatum, dann wandelt sich der stillschweigend um drei Jahre verlängerte Mietvertrag stillschweigend in einen unbefristeten Mietvertrag. Der/die VermieterIn kann dann nur mehr gerichtlich aufkündigen, wenn einer der gesetzlichen Kündigungsgründe vorliegt. Im Fall einer stillschweigenden Verlängerung hat der/die MieterIn das Recht, den verlängerten Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten zu kündigen.

Um zu verhindern, dass es zu einer stillschweigenden Vertragsverlängerung kommt, muss der/die VermieterIn kurz vor bzw. bei Ablauf der Befristung auf die Beendigung des Mietverhältnisses bestehen und den/die MieterIn zur Räumung auffordern. Wenn der/die MieterIn bei Ablauf des befristeten Mietverhältnisses nicht auszieht, muss der/die VermieterIn binnen 14 Tagen nach dem Endtermin eine Räumungsklage erheben.

Üblicherweise erfolgt eine Verlängerung ausdrücklich und einvernehmlich. Eine ausdrückliche Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses kann nun so vereinbart werden, dass VermieterIn und MieterIn einen neuen befristeten Mietvertrag abschließen, der unmittelbar an den vorher befristeten Mietvertrag anschließt.

Ich habe an sich einen unbefristeten Mietvertrag. Allerdings steht im Vertrag, dass ich für einen Zeitraum von 5 Jahren auf mein Recht auf Kündigung verzichte. Ist so eine Vereinbarung erlaubt?

Solche Vereinbarungen sind nach oberstgerichtlicher Rechtsprechung erlaubt und wirksam. Mit einem vertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht des/der Mieterin kann die bei einem unbefristeten Mietvertrag ansonsten bestehende Möglichkeit des/der Mieterin, den Mietvertrag jederzeit zu kündigen, beseitigt werden.

TIPP: Vereinbarungen, die einen Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum (z.B.: 3 oder 5 oder gar 10 Jahre ab Vertragsabschluss) vorsehen, sollte man vermeiden. An den vereinbarten Kündigungsverzicht ist man gebunden und kann in dieser Zeit auch dann nicht kündigen, wenn sich beispielsweise die berufliche oder familiäre Situation ändert.


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