WOHNEN - Beendigung von Mietverträgen


Ich möchte meinen Mietvertrag vorzeitig beenden. Mein Vermieter ist einverstanden. Wann kann ich aus dem Vertrag heraus?

MieterIn und VermieterIn können zu jeder Zeit frei vereinbaren, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum endet, egal ob es befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde. Bei einer einvernehmlichen Vertragsauflösung müssen keinerlei Fristen oder Termine eingehalten werden. Die Auflösung kann formlos erfolgen (es reicht, wenn der/die MieterIn den Schlüssel abgibt und der/die VermieterIn die Wohnung zurück nimmt). Wir raten allerdings diese Form der Mietvertragsbeendigung schriftlich vorzunehmen. Bei einer solchen Vereinbarung sollte auch auf andere Details, wie einem eventuellen Investitionsersatz, die Rückzahlung der Kaution und die Abrechnung der Betriebskosten nicht vergessen werden. Auch der Übergabetermin für die Rückstellung der Wohnung sollte vereinbart werden, um spätere unliebsame Streitigkeiten zu vermeiden und zu verhindern, dass Ansprüche verloren gehen.

Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag und möchte zum nächstmöglichen Termin kündigen. Was muss ich beachten?

Als MieterIn können Sie ohne Angabe von Gründen entweder schriftlich (aus Beweiszwecken empfehlen wir die Kündigung per Einschreibbrief) oder über das örtlich zuständige Bezirksgericht kündigen. Achten Sie darauf, dass Sie die Kündigungsfrist und den Kündigungstermin einhalten.
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei Wohnungen - wenn der Mietzins monatlich oder in kürzeren Abständen zu bezahlen ist - einen Monat, Kündigungstermin ist der Monatsletzte. Es ist jedoch zulässig, vertraglich eine längere Frist (etwa drei Monate) oder einen anderen Kündigungstermin (etwa Quartalsende statt Monatsende) zu vereinbaren.

Damit die Kündigungsfrist eingehalten wird, ist es erforderlich, dass die Kündigung dem/der VermieterIn - sofern keine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde - spätestens einen Monat vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.

BEISPIEL:
Der Mietvertrag sieht eine einmonatige Kündigungsfrist mit Kündigung zum Monatsletzten vor. Soll das Mietverhältnis am 30.4. enden, muss das Kündigungsschreiben spätestens am 31.3. bei dem/der VermieterIn eingelangt sein.

Eine verspätet zugehende Kündigung ist nicht wirkungslos. Diese ist zum nächstmöglichen
Termin wirksam, für den die Kündigungsfrist noch offen ist.

Wann darf ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen und wie?

Unbefristete Verträge im Anwendungsbereich des MRG kann der/die VermieterIn unter Einhaltung einer Kündigungsfrist (wenn nichts anderes vereinbart ist: ein Monat) und des Kündigungstermins (wenn nichts anderes vereinbart ist: der letzte Tag des Monats) gerichtlich kündigen. Er kann aber nur dann kündigen, wenn ein vom Gesetz als wichtig anerkannter Kündigungsgrund vorliegt!

Gesetzliche Kündigungsgründe sind:

  • Nichtbezahlung der Miete trotz Mahnung: MieterInnen müssen mindestens 8 Tage mit der Mietzinszahlung im Rückstand sein. Falls der/die MieterIn den Zahlungsverzug nicht grob verschuldet hat und den rückständigen Betrag bis zum Ende der Gerichtsverhandlung in erster Instanz bezahlt, ist die Kündigung abzuweisen. Der/die MieterIn hat in diesem Fall aber die Verfahrenskosten zu ersetzen.

  • Verweigerung der vereinbarten Dienstleistung: Der/die MieterIn, der/die anstatt oder als Teil des Mietzinses Arbeitsleistungen (z.B.: Reinigungsleistung, Schneeräumung) zu erbringen hat, diese Arbeitsleistungen nicht erbringt.

  • Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands: Dieser Kündigungsgrund liegt vor, wenn der/die MieterIn
    - die Wohnung besonders arg vernachlässig (z.B.: extreme Ansammlung von Müll in der Wohnung mit Ungezieferbefall, länger andauernde Benützung des Ofens trotz Anschluss- und Aufstellungsmängeln),
    - durch grob ungehöriges Verhalten den MitbewohnerInnen des Hauses das Zusammenleben massiv erschwert (z.B.: über Jahre hinweg mehrmals wöchentliches lautes Abspielen von Musik zur Nachtzeit), oder
    - gröbere strafbare Handlungen gegen HausbewohnerInnen oder den/der VermieterIn begeht.

  • Untervermietung: Der/die MieterIn vermietet die Wohnung zur Gänze, oder er vermietet sie gegen ein unverhältnismäßig hohes Entgelt (Überschreitung des Hauptmietzinses um mehr als 100%).

  • Tod des/der MieterIn und Fehlen eintrittsberechtigter Personen

  • Nichtbenützung der Wohnung: Die Wohnung wird von dem/der MieterIn bewohnt oder Eintrittsberechtigten nicht regelmäßig bewohnt (polizeiliche Meldung und „Parkpickerl" sind für die Beurteilung gleichgültig). Bei vorübergehenden Abwesenheiten aus Kur-, Urlaubs- oder beruflichen Gründen liegt kein Kündigungsgrund vor. Vorübergehender Abwesenheit bedeutet, dass in absehbarer Zeit mit der Rückkehr des/der Mieters zu rechnen ist und dieser/diese die ernstliche Absicht hat zurückzukehren.

  • Eigenbedarf: Der/die Vermieterin muss die Wohnung dringend für sich selbst oder seine/ihre Kinder bzw. Enkel benötigen. Der Eigenbedarf wird unter Abwägung beider Interessen sehr streng geprüft. Sie liegt nach der Rechtsprechung nur dann vor, wenn dem/der VermieterIn bzw. Angehörigen die Obdachlosigkeit droht oder ein sonstiger sehr wichtiger Grund vorliegt (z.B. der/die betagte VermieterIn braucht unbedingt die Wohnung im Parterre, weil er/sie nur mehr auf Krücken gehen kann). Nur dann, wenn die Interessen des/der VermieterIn überwiegen, hat die Kündigung Erfolg. Keine Interessensabwägung erfolgt bei vermieteten Eigentumswohnungen. Eigenbedarf darf als Kündigungsgrund kann frühestens nach 10 Jahren ab Erwerb des Hauses oder der Wohnung geltend gemacht werden. In bestimmten Fällen ist dem/der MieterIn eine Ersatzwohnung beizustellen.

  • Abbruchsfälle: Liegt eine baubehördliche Bewilligung zum Abbruch des Hauses vor, kann der/die VermieterIn dem/der MieterIn kündigen, muss ihm/ihr aber eine Ersatzwohnung beschaffen.

  • Schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund: Die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsgründe müssen für den/die VermieterIn wichtig und bedeutsam sein und dem im Gesetz angeführten Kündigungsgründen vergleichbar sein.

  • Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung:
    Wenn sich HauptmieterInnen weigern die Verbesserung ihrer Wohnung von einer
    Kategorie D-Wohnung auf einen besseren Standard zuzulassen bzw. diese selbst
    durchzuführen, stellt dies einen Kündigungsgrund dar. Auch in diesem Fall muss
    MieterInnen Ersatz beschafft werden. Außerdem wäre die Kündigung vom Gericht
    abzulehnen, wenn sich der/die MieterIn bis zur letzten Verhandlung mit der Standardverbesserung seiner Wohnung einverstanden erklärt.

ACHTUNG: Diese Kündigungsschutzbestimmungen kommen MieterInnen von Mietobjekten, auf welche das MRG nicht anzuwenden ist (im Wesentlichen Ein- und Zweiobjekthäuser) nicht zugute. Mietverträge über diese Wohnungen können von Vermieterseite jederzeit - ohne Angabe von Gründen - formlos aufgekündigt werden.

Gibt es Möglichkeiten einer sofortigen Vertragsauslösung?

Sowohl MieterIn als auch VermieterIn können den unbefristeten oder auf eine bestimmte
Dauer abgeschlossenen Mietvertrag sofort, also ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin, auflösen. Es müssen aber besonders bedeutende Gründe vorliegen, um eine Auflösung mit sofortiger Wirkung zu rechtfertigen.

Der/die MieterIn kann das, wenn

  • die Wohnung in einem unbrauchbaren Zustand übergeben wird
  • sie während der Mietdauer ohne Verschulden des/der MieterIn unbrauchbar wurde,
  • sie gesundheitsschädigend ist.

Der/die VermieterIn kann den Vertrag nur dann mit sofortiger Wirkung auflösen, wenn

  • der/die MieterIn den Mietgegenstand erheblich nachteilig gebraucht,
  • der/die MieterIn trotz Mahnung länger als einen Monat mit der Mietzinszahlung im
    Rückstand ist.

Eine sofortige Vertragsauflösung ist bei unbedeutenden Mängeln nicht möglich. Bei leicht behebbaren Mängeln muss der/die MieterIn den/die VermieterIn zuerst zur Behebung auffordern. Bleibt dieser untätig und behebt den Mangel nicht innerhalb der von dem/der MieterIn gesetzten angemessenen Frist, kann der/die MieterIn die sofortige Vertragsauflösung erklären.

Die vorzeitige Vertragsauflösung kann schriftlich (Vertragserklärung per Einschreibbrief ist zu empfehlen) oder mündlich erklärt werden.


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