WOHNEN - Abschluss von Mietverträgen


Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Nein, ein Mietvertrag kann mündlich, schriftlich oder stillschweigend abgeschlossen werden. Ein Mietvertrag kommt zustande, wenn sich VermieterIn und MieterIn über ein bestimmtes Mietobjekt und den Mietzins einigen. Soll ein Vertrag für eine bestimmte Dauer abgeschlossen werden, bedarf er im Anwendungsbereich des MRG der Schriftform.

TIPP: Allgemein wird der Abschluss von schriftlichen Mietverträgen zu empfehlen sein, um spätere Diskussionen über den Vertragsinhalt vorzubeugen. Bevor Sie den Mietvertrag unterzeichnen, sollten Sie diesen in Ruhe durchlesen. Gerade weil die mietrechtlichen Regelungen so vielschichtig und kompliziert sind, ist anzuraten, insbesondere bei Unklarheiten den Rat und die Unterstützung von MietrechtsexpertInnen einzuholen.

Ist es wichtig zu wissen, ob das Mietverhältnis im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) ist oder nicht?

Die überwiegende Anzahl der Mietwohnungen in Österreich unterliegen dem Mietrechtsgesetz (MRG). Lesen Sie dazu mehr.

Als Faustregel lässt sich sagen, dass

  • die Miete von Wohnungen in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten
    Mehrparteienhäusern zumeist dem Vollanwendungsbereich,
  • die Miete von Wohnungen in nicht geförderten Neubauten und von Wohnungen in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen, meist dem Teilanwendungsbereich

des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Der Vorteil für Sie als MieterIn einer Wohnung im Vollanwendungsbereich liegt darin, dass das MRG weitreichende Schutzbestimmungen zugunsten der MieterInnen vorsieht, die nicht zum Nachteil der MieterInnen vertraglich abgeändert werden können. Zu erwähnen sind insbesondere

  • der Kündigungsschutz,
  • die gesetzlich geregelte Mietzinsbildung,
  • Regelungen zu den Betriebskosten und
  • den Weitergaberechten der MieterInnen.

Für Wohnungen im Teilanwendungsbereich gelten nur Teile des MRG, im Wesentlichen die Bestimmungen zum Kündigungsschutz, Befristung von Mietverträgen und Eintrittsrechten im Todesfall der MieterInnen.

Zu beachten ist auch, dass Häuser mit bloß ein oder zwei Wohnungen überhaupt nicht unter das MRG fallen. Im Bereich der Vollausnahmen kommen lediglich die überwiegend frei gestaltbaren und nicht zwingenden Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zur Anwendung. Das bedeutet, dass es für MieterInnen dieser Mietobjekte keinen speziellen Kündigungsschutz gibt, keine besonderen Befristungsbestimmungen gelten und der Mietzins frei vereinbart werden kann.

Wichtig ist es daher immer zu wissen, ob überhaupt und in welchem Umfang das MRG für die zu mietende Wohnung gilt, wofür nähere Informationen zum Mietobjekt
notwendig sind (ua wann das Haus erbaut wurde, ob es mit Wohnbauförderungs- mitteln errichtet wurde, ob Wohnungseigentum begründet wurde).
Sehr hilfreich ist es, wenn sich aus dem Mietvertrag diese Informationen entnehmen lassen.

Was soll ein Mietvertrag grundsätzlich regeln?

  • Ob ein ein Haupt- oder Untermietvertrag vorliegt?
  • Ist man alleiniger Mieter oder gibt es MitmieterInnen
  • Beschreibung des Mietgegenstandes: welches Objekt, welche Größe, welche
    Ausstattung
  • Vertragsdauer: befristet oder unbefristet
  • Mietzins: Höhe, Zahlungsmodalitäten
  • Kostenaufteilung hinsichtlich Betriebskosten

Welche Kosten können zu Beginn eines Mietverhältnisses entstehen?

Ablöse

Im Vollanwendungsbereich des MRG sind Ablösen dann unzulässig, wenn:

  • Für den gesamten Betrag überhaupt keine Gegenleistung geboten wird (z.B
    VermieterIn verlangt einen Betrag für eine leere Wohnung)
  • Für einen Teil des Betrags keine gleichwertige Gegenleistung geboten
    wird (Bsp: NachmieterIn zahlt EUR 25.000,-- für Parkett, Badezimmer und Küche, tatsächlicher Wert liegt aber bei EUR 13.000,--)

Diese Ablöse können im Außerstreitverfahren 10 Jahre lang rückgefordert werden.

Zulässige Investitions- und Möbelablösen

An die VermieterInnen:

Nur wenn die VermieterInnen den ausziehenden MieterInnnen deren Investitionen tatsächlich abgegolten haben, dürfen sie diesen Betrag von nachfolgenden MieterInnen verlangen (siehe das Kapitel „Investitionsersatz für MieterInnen bei Beendigung des Mietverhältnisses").

An die VormieterInnen:

  • der/die VermieterIn dem/der bisherigen MieterIn ein Weitergaberecht
    eingeräumt hat oder
  • der/die VermieterIn vorweg (im Mietvertrag) oder anlässlich der
    Kündigung zustimmt, dass der/die MieterIn selbst einen/eine NachmieterIn suchen
    und vorschlagen darf (Vorschlagsrecht) oder
  • der/die VermieterIn zustimmt, dass der/die ausziehende MieterIn mit dem
    von dem /der VermieterIn schon gefundenen nächsten MieterIn in Kontakt treten
    kann, um über die Ablöse allfälliger Investitionen und Möbel zu verhandeln

In solchen Fällen können VormieterInnen von NachmieterInnen den Zeitwert der von ihm durchgeführten Investitionen verlangen.

Auch eine „Ablöse" für Möbel, die VormieterInnen in der Wohnung gelassen hat, ist zulässig (dabei handelt es sich rechtlich betrachtet um den Kauf dieser Möbel). Zu beachten
ist, dass  VormieterInnen überhaupt das Recht haben müssen, die Möbel in der Wohnung belassen zu dürfen. Als Ablöse darf nur der Zeitwert verlangt werden.

Mietzinsvorauszahlung

Manchmal wird auch eine Vorauszahlung für den Hauptmietzins verlangt, was nur bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung möglich ist. Bei Wohnungen im Vollanwendungs bereich des MRG muss der vorauszuzahlende Betrag klar für einen bestimmten Zeitraum gewidmet sein und auf den vertraglich vereinbarten Hauptmietzins angerechnet werden.
„Mietzinsvorauszahlungen", die nicht für einen bestimmten Zeitraum gewidmet sind, sind in aller Regel als verbotene Ablösen anzusehen.

Kaution: (siehe Kapitel „Kaution").

Entgelt für den Verzicht auf Kündigungsgründe

VermieterInnen dürfen dafür, dass sie bereits im Mietvertrag darauf verzichten, den/die MieterIn wegen Nichtbenützung oder gänzlicher Untervermietung zu kündigen, maximal einen
Betrag in der Höhe des 120-fachen Hauptmietzinses vereinbaren. Um zu verhindern, dass VermieterInnen MieterInnen den Kündigungsverzicht quasi aufdrängt (um damit einen sehr hohen Betrag zu kassieren), müssen für MieterInnen Umstände vorliegen und nachgewiesen werden, dass schon bei Abschluss des Mietvertrages ein solcher Verzicht wichtig war.

Kosten der Vergebührung des Mietvertrages

Schriftliche Mietverträge unterliegen der Gebührenpflicht. Grundsätzlich sind beide VertragspartnerInnen, also der/die VermieterIn und der/die MieterIn GebührenschuldnerInnen. Es ist aber üblich, dass MieterInnen die Mietvertragsgebühren tragen.

Die Vergebührung erfolgt beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern und wird meist von dem/ der VermieterIn durchgeführt. Die Gebühr ist von VermieterInnen oder ihren
VertreterInnen (z. B. RechtsanwältIn, HausverwalterIn) selbst zu berechnen und
an das Finanzamt abzuführen.

Bei unbefristeten Verträgen über Wohnungen beträgt die Gebühr 1% von der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses = 1% des 36-fachen monatlichen Bruttomietzinses (also
[monatlicher Bruttomietzins x 36] x 1%).

Bei befristeten Mietverträgen über Wohnungen:

  • bei einer Vertragsdauer unter drei Jahren beträgt die Gebühr: 1% des
    Mietzinses der gesamten Vertragsdauer (also z. B. bei einem auf 2 Jahre
    befristeten Vertrag: 1% des 24-fachen monatlichen Bruttomietzinses);
  • bei einer Vertragsdauer von drei Jahren oder mehr gilt dieselbe
    Berechnung, wie bei unbefristeten Verträgen; die Gebühr beträgt also z. B. auch
    bei einem auf 7 Jahre befristeten Vertrag 1% des 36-fachen monatlichen
    Bruttomietzinses.

Mietvertragserrichtungskosten (Bearbeitungshonorar)

Manchmal werden bei Abschluss des Mietvertrages sogenannte Mietvertragserrichtungskosten von VermieterInnen oder von der Hausverwaltung für den dadurch entstandenen Aufwand verlangt.

Bei Wohnungen die MRG voll bzw. dem WGG unterliegen darf für die Erstellung des Mietvertrages kein gesondertes Honorar verlangt werden. Nach Ansicht des Obersten gehört der Arbeitsaufwand für die Erstellung des Mietvertrages zur ordentlichen Verwaltung
des Hauses, der bereits durch das Verwaltungshonorar, das über die Betriebskosten verrechnet wird, abgegolten ist. Bei solchen Zahlungen handelt es sich um verbotene Ablösen, die zurückgefordert werden können.

Bei Wohnungen, auf welche das MRG nur teilweise oder gar nicht anwendbar ist, ist es Vereinbarungssache, wer die Mietvertragserrichtungskosten trägt.


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