WOHNEN - Abschluss von Mietverträgen


Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Nein, ein Mietvertrag kann mündlich, schriftlich oder stillschweigend abgeschlossen werden. Ein Mietvertrag kommt zustande, wenn sich Vermieterin/Vermieter und Mieterin/Mieter über ein bestimmtes Mietobjekt und den Mietzins einigen. Soll ein Vertrag für eine bestimmte Dauer abgeschlossen werden, bedarf er im Anwendungsbereich des MRG der Schriftform.

TIPP: Allgemein ist der Abschluss von schriftlichen Mietverträgen zu empfehlen, um späteren Diskussionen über den Vertragsinhalt vorzubeugen. Bevor Sie den Mietvertrag unterzeichnen, sollten Sie diesen in Ruhe durchlesen. Gerade weil die mietrechtlichen Regelungen so vielschichtig und kompliziert sind, ist anzuraten, insbesondere bei Unklarheiten den Rat und die Unterstützung von Mietrechtsexpertinnen und -experten einzuholen.

Ist es wichtig zu wissen, ob das Mietverhältnis im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) ist oder nicht?

Die überwiegende Anzahl der Mietwohnungen in Österreich unterliegen dem Mietrechtsgesetz (MRG). Lesen Sie dazu mehr.

Als Faustregel lässt sich sagen, dass

  • die Miete von Wohnungen in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten
    Mehrparteienhäusern zumeist dem Vollanwendungsbereich,
  • die Miete von Wohnungen in nicht geförderten Neubauten und von Wohnungen in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen, meist dem Teilanwendungsbereich

des Mietrechtsgesetzes unterliegen.

Der Vorteil für Sie als Mieterin/Mieter einer Wohnung im Vollanwendungsbereich liegt darin, dass das MRG weitreichende Schutzbestimmungen zugunsten der Mieterinnen/Mieter vorsieht, die nicht zu deren Nachteil vertraglich abgeändert werden können. Zu erwähnen sind insbesondere

  • der Kündigungsschutz,
  • die gesetzlich geregelte Mietzinsbildung,
  • Regelungen zu den Betriebskosten und
  • Regelungen zu den Weitergaberechten der Mieterinnen und Mieter.

Für Wohnungen im Teilanwendungsbereich gelten nur Teile des MRG, im Wesentlichen die Bestimmungen zum Kündigungsschutz, zur Befristung von Mietverträgen, zur Kaution und zu den Eintrittsrechten im Todesfall der Mieterinnen/Mieter.

Zu beachten ist auch, dass Häuser mit bloß ein oder zwei Wohnungen überhaupt nicht unter das MRG fallen. Im Bereich der Vollausnahmen kommen lediglich die überwiegend frei gestaltbaren und nicht zwingenden Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zur Anwendung. Das bedeutet, dass es für Mieterinnen/Mieter dieser Mietobjekte keinen speziellen Kündigungsschutz gibt, keine besonderen Befristungsbestimmungen gelten und der Mietzins frei vereinbart werden kann.

Wichtig ist es daher immer zu wissen, ob überhaupt und in welchem Umfang das MRG für die zu mietende Wohnung gilt, wofür nähere Informationen zum Mietobjekt
notwendig sind (u.a. wann das Haus erbaut wurde, ob es mit Wohnbauförderungs- mitteln errichtet wurde, ob Wohnungseigentum begründet wurde). Sehr hilfreich ist es, wenn sich aus dem Mietvertrag diese Informationen entnehmen lassen.

Was soll ein Mietvertrag grundsätzlich regeln?

  • Ob ein ein Haupt- oder Untermietvertrag vorliegt?
  • Ist man alleiniger Mieterin oder alleiniger Mieter oder gibt es Mitmieterinnen und Mitmieter?
  • Beschreibung des Mietgegenstandes: welches Objekt, welche Größe, welche Ausstattung
  • Vertragsdauer: befristet oder unbefristet
  • Mietzins: Höhe, Zahlungsmodalitäten
  • Kostenaufteilung hinsichtlich Betriebskosten

Welche Kosten können zu Beginn eines Mietverhältnisses entstehen?

Ablöse

Im Vollanwendungsbereich des MRG sind Ablösen dann unzulässig, wenn:

  • für den gesamten Betrag überhaupt keine Gegenleistung geboten wird (z.B. Vermieterin oder Vermieter verlangt einen Betrag für eine leere Wohnung);
  • für einen Teil des Betrags keine gleichwertige Gegenleistung geboten wird (Bsp: Nachmieterin/Nachmieter zahlt EUR 25.000,-- für Parkett, Badezimmer und Küche, tatsächlicher Wert liegt aber bei EUR 13.000,--)

Diese Ablöse können im Außerstreitverfahren 10 Jahre lang rückgefordert werden.

Zulässige Investitions- und Möbelablösen

An die Vermieterinnen und Vermieter:

Nur wenn die Vermieterinnen und Vermieter den ausziehenden Mieterinnen und Mietern deren Investitionen tatsächlich abgegolten haben, dürfen sie diesen Betrag von nachfolgenden Mieterinnen und Mietern verlangen (siehe das Kapitel „Investitionsersatz für Mieterinnen und Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses").

An die Vormieterinnen und Vermieter:

  • die Vermieterin/der Vermieter der bisherigen Mieterin/dem bisherigen Mieter ein Weitergaberecht eingeräumt hat oder
  • die Vermieterin/der Vermieter vorweg (im Mietvertrag) oder anlässlich der Kündigung zustimmt, dass die Mieterin/der Mieter selbst eine Nachmieterin/einen Nachmieter suchen
    und vorschlagen darf (Vorschlagsrecht) oder
  • die Vermieterin/der Vermieter zustimmt, dass die ausziehende Mieterin/der ausziehende Mieter mit dem
    von der Vermieterin/dem Vermieter schon gefundenen nächsten Mieterin/Mieter in Kontakt treten kann, um über die Ablöse allfälliger Investitionen und Möbel zu verhandeln

In solchen Fällen können Vormieterinnen und Vormieter von Nachmieterinnen/Nachmieter den Zeitwert der von ihm durchgeführten Investitionen verlangen.

Auch eine „Ablöse" für Möbel, die die Vormieterin/der Vormieter in der Wohnung gelassen hat, ist zulässig (dabei handelt es sich rechtlich betrachtet um den Kauf dieser Möbel). Als Ablöse darf nur der Zeitwert verlangt werden.

Mietzinsvorauszahlung

Manchmal wird auch eine Vorauszahlung für den Hauptmietzins verlangt, was nur bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung möglich ist. Bei Wohnungen im Vollanwendungs bereich des MRG muss der vorauszuzahlende Betrag klar für einen bestimmten Zeitraum gewidmet sein und auf den vertraglich vereinbarten Hauptmietzins angerechnet werden. „Mietzinsvorauszahlungen", die nicht für einen bestimmten Zeitraum gewidmet sind, sind in aller Regel als verbotene Ablösen anzusehen.

Kaution: (siehe Kapitel „Kaution").

Entgelt für den Verzicht auf Kündigungsgründe

Vermieterinnen/Vermieter dürfen dafür, dass sie bereits im Mietvertrag darauf verzichten, die Mieterin/den Mieter wegen Nichtbenützung oder gänzlicher Untervermietung zu kündigen, maximal einen Betrag in der Höhe des 120-fachen Hauptmietzinses vereinbaren. Um zu verhindern, dass die Vermieterin/der Vermieter der Mieterin/den Mieter den Kündigungsverzicht quasi aufdrängt (um damit einen sehr hohen Betrag zu kassieren), müssen für Mieterinnen/Mieter Umstände vorliegen und nachgewiesen werden, dass schon bei Abschluss des Mietvertrages ein solcher Verzicht wichtig war.

Mietvertragserrichtungskosten (Bearbeitungshonorar)

Manchmal werden bei Abschluss des Mietvertrages sogenannte Mietvertragserrichtungskosten von Vermieterinnen und Vermietern oder von der Hausverwaltung für den dadurch entstandenen Aufwand verlangt.

Bei Wohnungen die MRG voll bzw. dem WGG unterliegen darf für die Erstellung des Mietvertrages kein gesondertes Honorar verlangt werden. Nach Ansicht des Obersten gehört der Arbeitsaufwand für die Erstellung des Mietvertrages zur ordentlichen Verwaltung des Hauses, der bereits durch das Verwaltungshonorar, das über die Betriebskosten verrechnet wird, abgegolten ist. Bei solchen Zahlungen handelt es sich um verbotene Ablösen, die zurückgefordert werden können.

Bei  Wohnungen, auf welche das MRG nur teilweise oder gar nicht anwendbar ist, ist es Vereinbarungssache, wer die Mietvertragserrichtungskosten trägt.

Gebührenbefreiung für Mietverträge über Wohnraum 

Mietvertragsgebühr

Schriftliche Mietverträge waren früher gebührenpflichtig. Bei unbefristeten Wohnungsmietverträgen und Wohnungsmietverträgen mit einer Befristung von mindestens 3 Jahren betrug die Gebühr 1 Prozent der dreifachen Jahresbruttomietzinses.

Diese Mietvertragsgebühr für Wohnraum wurde abgeschafft. Wohnungsmietverträge, die ab dem 11. November 2017 abgeschlossen wurden bzw. werden, sind generell von der Gebühr befreit d.h. es muss keine Mietvertragsgebühr an das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern bezahlt werden.

Gebühr für Bürgschaft

Auch für Bürgschaften in Wohnungsmietverträgen muss keine Gebühr mehr entrichtet werden. Die Gebührenpflicht wurde rückwirkend zum 11. November 2017 abgeschafft. Bürgschaftserklärungen dienen der Absicherung der Vermieterin/des Vermieters und werden mitunter verlangt, wenn Wohnräume an Personen mit niedrigem Einkommen vermietet werden. Damit verpflichtet sich die Bürgin/der Bürge für Schulden der Mieterin/des Mieters zu haften, wenn diese/dieser den Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt.

Für den Fall, dass eine Bürgschaftserklärung bei Anmietung einer Wohnung nach dem 10. November 2017 unterzeichnet und vergebührt wurde, kann beim Finanzamt ein Antrag auf Neufestsetzung und Rückerstattung der Gebühr eingebracht werden.


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