Thermen-Erhaltungspflicht ab März 2015 gesetzlich geregelt (20.11.2014)

Klarheit für alle Mietverträge

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Wer die Kosten trägt, wenn die Therme repariert oder gar ausgetauscht werden muss, ist nach derzeitiger Rechtslage nicht eindeutig geregelt. Mieter oder Vermieter - das ist hier die Frage! Und eine klare Antwort ist nicht so leicht zu finden und unter anderem davon abhängig, ob die Wohnung dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt.


Im Vollanwendungsbereich des MRG

Ist das MRG voll anwendbar (Faustregel: wenn das Gebäude vor dem 1.7.1953 errichtet wurde), haben die VermieterInnen nur eine eingeschränkte Erhaltungspflicht. Das bedeutet, sie müssen nur solche Arbeiten vornehmen, die zur Behebung „ernster Schäden des Hauses" notwendig sind. Was sind ernste Schäden? Darunter fallen gröbere Feuchtigkeitsschäden an Wänden und Fußböden, schwerwiegende Schäden an Gas- und Wasserleitungen bzw. bei Explosions-, Brandgefahr. Eine kaputte Therme zählt nicht dazu.

Auf der anderen Seite müssen die MieterInnen nach dem MRG nur solche Arbeiten durchführen, die erforderlich sind, um Nachteile für den Vermieter oder andere MieterInnen abzuwehren. Auch diese Regelung trifft die Therme nicht, weshalb also im Ergebnis weder VermieterInnen noch MieterInnen für die Reparatur verantwortlich sind. MieterInnen können also in diesem Fall die Erhaltungsarbeiten im Inneren ihrer Mietwohnung gegenüber ihrem Vermieter nicht durchsetzen. (Sollte allerdings die Wohnung dadurch unbrauchbar sein, können die MieterInnen die Miete mindern - siehe dazu unsere FAQs!)


im Teilanwendungsbereich des MRG

Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes regelt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) eine umfassende Erhaltungspflicht des Vermieters. Allerdings können diese Pflichten unter gewissen Umständen auf die MieterInnen überwälzt werden. Dies ist aber jedenfalls dann unzulässig, wenn VermieterInnen als UnternehmerInnen auftreten, also wenn sie 5 oder mehr Wohnungen, vermieten. Denn da kommt das Konsumentenschutzgesetz zur Anwendung, das ein vertragliches Abgehen vom Gesetz untersagt.

Sollte Ihr Mietvertrag also dem ABGB unterliegen und ein Verbrauchergeschäft vorliegen, dann liegt nach derzeitiger Rechtsprechung die gesamte Instandhaltung im Inneren der Wohnung jedenfalls bei den VermieterInnen.


Klärung durch gesetzliche Regelung im MRG

Nun hat die langjährige Diskussion, wer für Erhaltung und Wartung von Thermen zuständig ist, ein baldiges Ende. Der Ministerrat hat am 11. November 2014 beschlossen, dass bei "Wärmebereitungsgeräten" (somit auch bei Thermen) ab 1. März 2015 für die Reparatur die VermieterInnen aufkommen müssen, für die Wartung aber die MieterInnen. Das wird nun sowohl im Mietrechtsgesetz (MRG) wie auch im Wohnungsgemeinützigkeitsgesetz (WGG) fix verankert. Das Gesetz gilt für nahezu alle, auch schon bestehende (!) Wohnungsmietverträge (einzig davon ausgenommen sind Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser).

Damit wird eine Gesetzeslücke geschlossen, die seit langem für Mieterinnen und Mieter zur Rechtsunsicherheit beigetragen hat. Wie es sich allerdings auf die Reparaturpflicht der VermieterInnen auswirkt, wenn die MieterInnen ihrer Verpflichtung zur Wartung nicht nachkommen, das müssen wohl weitere Prozesse klären.


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